google.com, pub-4867156501875488, DIRECT, f08c47fec0942fa0

Tenho ouvido bastante a dúvida de como analisar um REIT. Os REIT têm caído no gosto de quem quer investir no exterior e ter uma renda passiva mensalmente. Eles possuem uma similaridade muito grande com nossos fundos de investimento imobiliário e por isto este aumento na procura tem acontecido. Neste post vamos ver alguns tópicos de como analisar um REIT. O assunto não será esgotado e falarei de mais tópicos no futuro.

REIT significa Real Estate Investment Trust que traduzindo bem simplesmente, significa investimentos em imóveis. Saibam que existem REIT em diversos países e vocês podem negociar em vários deles usando uma corretora local ou a Interactive Brokers que permite operar em diversos mercados.

Nos Estados Unidos existem atualmente cerca de 225 REIT divididos em diversa categorias que veremos mais a frente. Só o mercado de REIT nos EUA é muito maior do que nossa Bovespa inteira. Existem REIT que pagam de 2 a 8% ao ano, ou seja, para quem quer renda mensal, é uma  ótima opção. Por isso a importância em analisar um REIT de maneira eficiente.

A grande diferença entre os REIT dos EUA e os FII no Brasil é que lá nos States eles podem se alavancar e no país tupiniquim não. Alguns REIT são bem alavancados e com isso o risco aumenta mas em compensação o rendimento tende a ser maior mensalmente.

Veja aqui como abrir sua conta em uma corretora americana sem sair de casa

Tipos de REIT

Os REIT primeiramente são divididos em Equity e Mortgage. Basicamente Equity REIT são aqueles que compram e operam imóveis. Já os Mortgage REIT são aqueles que emprestam dinheiro para os donos de imóveis e operadores ou compram suas dívidas. A grosso modo seria como os nossos FII de papel.

Como citei existem diversos tipos de REIT nos Estados Unidos, eis alguns deles: escritórios, lojas, shopping, torre de celular, saúde, apartamentos, depósitos, hotéis, casas de família e outros. Ah, existem os de presídios também.

Na hora de analisar um REIT, assim como outros tipos de investimentos, devemos considerar alguns pontos que chamam mais a atenção. Nem todos os REIT tem o mesmo desempenho então devemos fazer uma análise mínima que seja para tentar encontrar uma opção que possa trazer um ganho maior no médio ou longo prazo.

Um bom time de gestão

Não diferente dos FII ou das ações, um bom time de gestores é importantíssimo para o ativo. Recentemente no Brasil vimos a Magazine Luiza dar um salto gigantesco no mercado e isto deveu-se CEO e seu time. De igual maneira temos alguns FII que se destacaram também. Não raro vemos um ativo indo mal e quando troca o time da gestão, em pouco tempo já temos bons resultados.

Nos Estados Unidos a General Electric (GE) vem sofrendo há alguns anos. Teve troca de CEO mas mesmo assim o mercado não animou muito. Em se tratando de REIT, o Owner & Minors também não vinha muito bem das pernas e cortou dividendos para tentar resolver suas dívidas. Resultado foi uma grande evasão do ativo que fez o preço despencar de uma hora para outra.

Quando investimos nosso dinheiro em algum ativo queremos que ele esteja em boas mãos. Antes de investirem em um ativo, façam uma busca no google para ver o time de gestão. Feito isso, façam uma busca para conhecerem os gestores, conhecerem seus feitos anteriores. Muitas das vezes um bom CEO para uma área não é bom para outra.

Taxa de ocupação

Um REIT que mantém uma alta taxa de ocupação por vários anos superando até crises e recessões demonstra uma boa gestão. Isto significa que o time está trabalhando arduamente para manter uma alta ocupação e não está dormindo no ponto. Não é porque em determinado momento a ocupação está alta que os gestores não estão trabalhando em novas oportunidades.

Uma alta taxa de ocupação faz com que a receita seja mais consistente e com isso o pagamento dos dividendos mais garantidos. Grandes variações na taxa de ocupação deixam o REIT instável e ninguém quer ter a incerteza se vai receber no próximo mês ou não. Alguns REIT operam mais ativamente efetuando compras e vendas de imóveis constantemente. Analisem bem o histórico dessa gestão.

Price to book abaixo de um

Ao analisar um REIT um dos parâmetros interessante é o Price-to-book Ratio abaixo de um. O Price-to-book compara o preço do ativo de acordo com o valor patrimonial então se estiver abaixo de um, provavelmente está abaixo do que vale. Por aqui é conhecido como P/VPA (preço sobre valor patrimonial). Mas cuidado, este indicador sozinho não deve ser determinante para a compra de um ativo.

De igual maneira, um ativo que tem o Price-to-book Ratio em 3, significa que está valendo duas vezes mais do que realmente vale. Tudo vai depender do que o ativo tem a oferecer.

Localização

Talvez umas das coisas mais importante ao analisar um REIT é saber a localização dos ativos. Alguns REIT não necessariamente precisa estar bem localizado como é o caso de antenas de celular ou presídios. Nestes casos o que importa é a eficiência do REIT. Mas se formos considerar lojas, escritórios, shoppings, hotéis e outros, devemos considerar a localização.

Nos Estados Unidos, Detroit virou uma cidade fantasma. Por lá casas foram abandonadas, empresas fecharam e o mercado imobiliário não vale quase nada. Há uma corrente que ainda luta pelo lugar mas ninguém quer investir lá.

Por outro lado, Nova Iorque tem um dos metros quadrado mais caro do mundo. Para quem conhece a cidade “that never sleeps”, sabe a dificuldade de encontrar um hotel razoável a preço bom. Geralmente os hotéis mais baratos são horríveis e os dignos são bem caros. Um amigo morava lá de aluguel em Long Island em um bom apartamento de 3 quartos mas pagava U$ 6.700 ao mês. Converta isto para reais e teremos algo em torno de R$ 25.000,00 ao mês.

A maioria dos REIT apresentam em seus sites a posição de cada propriedade. Analise o número de habitantes, as rodovias, as cidades em volta, o potencial de crescimento dentre outros aspectos. Se você tiver oportunidade, visite alguma cidade onde há várias propriedades e veja “in loco” as perspectivas.

Veja como enviar dinheiro para o exterior de maneira rápida, segura e barata

Inquilinos e vencimento dos contratos

Os inquilinos também fazem parte de uma análise mais apurada nos REIT. Quem não gostaria de ter a Apple, a Amazon, o Facebook como inquilinos? Bons inquilinos são importante para a consistência dos pagamentos. Você tem um apartamento alugado, prefere que seja um inquilino com dificuldades financeiras ou um inquilino que tem dinheiro em caixa e pode pagar o aluguel sem afetar o bolso?

Juntamente com um bom inquilino vem a verificação dos contratos de alugueis. De nada adianta ter um bom inquilino que vai abandonar a propriedade daqui a um ano. Entrar em um ativo em que os melhores inquilinos vão sair pode causar estresse devido ao trabalho para conseguir novos inquilinos. Ao analisar um REIT, procure aqueles com contratos longos.

Endividamento

Falei no início do post que a grande diferença entre os REIT e os FII é que esse pode ser alavancado e este não. Olhar o endividamento do REIT é extremamente importante para saber o quão comprometido sua receita está em relação às propriedades.

Um baixo endividamento é importante principalmente na hora de expandir os horizontes com novas oportunidades. Se um REIT já está altamente endividado, fica muito mais difícil conseguir empréstimos para expandir seu portifólio. 

Conclusão

REIT são excelente para renda passiva e alguns são muito resilientes com ótima administração e gestão superando dificuldades na economia. No entanto, alguns pontos merecem atenção especial na hora de analisar um REIT como os apresentados.

Estes tópicos acima não esgotam o assunto mas considero que seja mais de 50% na análise de um REIT. O processo decisório de aquisição de um REIT leva em conta também o risco retorno. Sabendo analisar pelo menos esses tópico vocês já têm condições de montarem uma boa estratégia de investimentos.

Farei outros posts comentando mais características dos REIT. Se você ainda não conhece o canal do YouTube, clique neste link e veja  os vídeos onde mostro a composição de alguns REIT.

Por fim, deixe nos comentários sua opinião sobre o assunto. Fique a vontade para colaborar com sua experiência no que tange à analises dos REIT e processo decisório de investimentos. 

Bons investimentos a todos!

BPM


Curtiu? Avalie post
Alex

Author Alex

Alex Mendes é o autor no site Como Investir no Exterior e do blog bpmilhao.com. Investe no Brasil desde 2007 e no exterior desde 2016.

More posts by Alex
Inscreva-se
Notify of
guest
15 Comentários
Novos comentários
Comentários antigos Mais votado
Inline Feedbacks
Ver todos os comentários
trackback
31 de janeiro de 2021 11:14

[…] você ainda não viu os dois posts, clique aqui para ver o post onde explico como analisar um REIT e aqui para ver o post onde falo de 3 grandes riscos na hora de escolher um REIT. Hoje vou comentar […]

elton1234
elton1234
22 de julho de 2020 03:56

Excelente material, obrigado por compartilhar. Minha pergunta é se existe nos EUA algo semelhante ao FundsExplorer, com as informações sobre REITs consolidadas em um só lugar? Obrigado!

Vinicius Dias
Vinicius Dias
14 de maio de 2020 01:37

Pontos muito interessantes, mas na hora de analisar o financeiro do EQIX, por exemplo, me enrolei todo.
Não consegui entender o demonstrativo de fluxo de caixa, vi que rolou um prejuízo em 2014 mas consegui entener se foi contábil (com D&A conservadores) ou se teve efeito caixa… Enfim, onde você costuma ler sobre a parte financeira do REIT?

Andrew
Andrew
20 de maio de 2019 10:14

BPM, no caso da Irlanda há retenção de sobre ganho de capital (withholding tax) pelo governo da Irlanda ou EUA no seu ETF?
Qual o código de negociação do ETF que vc usa?

Obrigado.

Andrew
Andrew
11 de maio de 2019 10:56

Fala, BPM.
Blz?
Sabe dizer se há algum ETF baseado em títulos federais dos EUA que não distribua dividendos?
* obs: ETFs baseado em títulos federais dos EUA encontrei um monte, mas todos distribuem dividendos. Eu queria algum que não distribuisse dividendos para não ter que pagar o Whithholding tax de 30%.
Obrigado.

LINELSON Y CASTRO
LINELSON Y CASTRO
24 de abril de 2019 17:23

Dica para quem gosta de dividendos no exterior, a Sure Dividend agora tem uma newsletter diária grátis.

Para se cadastrar, use o link abaixo:

http://www.signup.suredividend.com/?ref=c4e9519590

Executivo Investidor
Executivo Investidor
12 de abril de 2019 18:08

Muito bom BPM! Como investidor em REITs a alguns anos, se me permite eu adicionaria outros 2-3 indicadores extremamente importantes:
FFO/AFFO (Funds from Operations/Adjusted FFO): O FFO nada mais é que o fluxo de caixa do REIT. Nao adianta querer medir o desempenho de um REIT olhando Receita ou Net Income. Formula para calculo:
FFO = net income + amortization + depreciation – capital gains from property sales
AFFO = FFO + rent increases – capital expenditures – routine maintenance amounts

Payout: Outro indicador de extrema importancia. O Payout nada mais é que o percentual do FFO (fluxo de caixa) que esta sendo usando para pagar os dividendos mensais aos cotistas. Vejo varios REITs com Payout superior a 100%, o que obviamente nao é sustentavel a longo prazo e trata-se de um bom sinalizador da “qualidade” dos rendimentos distribuidos. O ideal aqui é ficar abaixo dos 95%.

Eu sempre uso esses que voce comentou ai no post mais esses 3 aqui.
Mais uma vez parabens pela iniciativa de trazer mais conhecimento para todos!

Executivo Investidor
http://www.executivoinvestidor.com

Daniel
Daniel
12 de abril de 2019 14:25

Excelente artigo, BPM. REITS são um nicho que estou querendo investir no exterior há algum tempo, junto com os ETF’s (espero ansiosamente que você faça um artigo falando sobre eles também). No próximo post, além da questão do risco retorno, poderia discorrer também sobre como é a tributação dos rendimentos nos REITS, tanto do lado de lá (EUA) quanto do lado de cá (Brasil)?

Translate »
15
0
Que tal deixar seu comentário? Ele será bem vindo!x
Get our best healthy recipes and nutrition tips straight to your inbox!
Get Healthy Now! Extra Health Updates
Sign Up
Your privacy is important to us