3 indicadores importantes a observar nos REIT

Olá, amigos investidores!

Existem diversos indicadores que ajudam na hora de escolher um ativo. Quando vou analisar um REIT para investir, sempre procuro observar algumas métricas que, se estiverem fora de um padrão que estabeleço, já retiro eles da minha lista de observação. Neste post vou comentar sobre 3 características que eu procuro evitar na hora de selecionar um REIT.

REIT – Como escolher?

Eu já fiz dois posts com detalhes sobre o que olho na hora de analisar um REIT. Na verdade não há uma lista única, pois os REIT apresentam particularidades que devem ser analisadas sempre individualmente. Entretanto, alguns indicadores podem sim, ser observados em todos os tipos de REIT.

Se você ainda não viu os dois posts, clique aqui para ver o post onde explico como analisar um REIT e aqui para ver o post onde falo de 3 grandes riscos na hora de escolher um REIT. Hoje vou comentar sobre mais 3 indicadores importantes na hora de analisar um REIT. Fique atento a esses indicadores e tente evitar-los ao máximo.

 

Alavancagem

Os REIT costumam ser comparados com os fundos de investimentos imobiliários no Brasil, no entanto, eles não guardam tantas similaridades assim. A única grande similaridade entre eles é que são focados no ramo mobiliário, entretanto, há grandes diferenças entre eles como a alavancagem.

Os FII não podem se alavancar mas os REIT sim. Muitas pessoas acham que a alavancagem é ruim e de fato é se não souber utilizar. Porém, caso saiba utilizar, ela pode projetar mais ainda o ativo para cima. A maioria dos REIT são alavancados e você deve observar o nível de alavancagem de cada um antes de investir.

A medida de quanto um REIT é alavancado fica a cargo de cada um, porém, considero que uma alavancagem de 50% é aceitável.  Dependendo do modelo de negócio posso usar uma margem menor. Importante ficar atento que quanto maior a alavancagem, maior o risco. Para cobrir esta alavancagem o REIT precisa levantar fundos.

 

Valuation

O valuation de um ativo é muito variável. Tudo vai depender das premissas que você vai colocar na equação. Cada alteração nos dados que você inserir, vai alterar o valor final, contudo, o valuation de um ativo acaba não tendo muitas distorções entre um analista e outro.

É sempre bom evitar aqueles REIT chamado de “caro” e uma maneira de observar isso é olhando o Price to book. O PB compara o valor do REIT com o Net Asset Value (NAV) por ação. NAV = ativos totais menos as obrigações.

Via de regra, um PB de 1 significa que o preço está normal. Se estiver acima de um, significa que você estará pagando um prêmio pelo ativo, como se fosse um ágio para ter o ativo. Quanto maior do que 1 for, mais caro você estará pagando. É como se você estivesse comprado por 120 algo que valha 100.

Em contrapartida, um PB abaixo de 1 significa que há um “desconto” no preço. É como se você tivesse comprando por 80 algo que valha 100. Se um REIT tem PB 0,8, significa que está sendo negociado com desconto de 20% em relação ao seu NAV.

Sendo assim, evite REIT com PB muito alto. Associe o PB aos dividendos pagos pelo REIT. Se você achar que um REIT que esteja pagando mais de 5 ou 6% valha a pena, provavelmente o PB estará acima de 1. Avalie se vale a pena pagar um prêmio para ter um retorno maior nos dividendos. Sempre observe o histórico do PB do ativo que você estiver estudando.

 

Elevado Payout 

Como já sabemos, os REIT devem distribuir 90% de sua renda tributável. Também sabemos que uma das métricas mais importantes para um REIT é o FFO (Funds From Operations). Quando falamos de REIT, devemos nos ater ao FFO porque ele acaba sendo maior do que a receita comum. É com base no FFO que os dividendos são pago.

O payout é a taxa de pagamento dos dividendos. Caso um REIT tenha um payout de 100%, isso significa que ele já está pagando seu máximo e assim, não consegue crescer seus dividendos no longo prazo. Se um REIT tem um payout de 50%, significa que ele pode ir aumentando os dividendos ao longo do tempo.

Contudo, não se espante em ver payouts até acima de 100%. Isso também pode acontecer mas fique sabendo que geralmente o payout dos REIT ficam em torno de 70 a 90%. Qualquer coisa muito acima disso, fique em alerta.

 

Considerações Finais

Geralmente buscamos escolher ativos com altos dividendos, no entanto, não podemos esquecer que, nem sempre um ativo que traz altos dividendos, possuem bons indicadores. Fique atento aos indicadores mostrados neste post e faça busca de outros. Evite ativos com alta alavancagem, PB acima de 1,2 (você pode estipular o melhor para você) e elevados payout acima de 90%.

Observe o histórico dos REIT antes de investir seu dinheiro e se for o caso, aguarde um pouco para entrar. A história nos mostra que o mercado é cíclico e sempre haverá uma oportunidade de entrar naquele ativo que você deixou na lista de observação.

Bons investimentos!

Alex.