Olá, amigos investidores!
O EPRT – Essential Properties Realty Trust é um REIT que possui e gerencia propriedades para locação tendo como público alvo negócios medianos no varejo. Atua também na recompra de propriedades para locar para os antigos proprietários.
Hoje o EPRT está em um excelente momento pagando mais de 4% em dividendos anuais e por isso entrou para a nossa carteira BPM High dividends. Vamos detalhar um pouco mais sobre seu nicho de negócio e suas perspectivas.
Se você ainda não conhece a carteira BPM High Dividends, assista o vídeo abaixo. Trata-se de uma carteira focada em altos dividendos nos Estados Unidos, que está sendo construída mês a mês e a performance está sendo ótima, mesmo com as quedas que vimos recentemente.
EPRT – Essential Properties Realty Trust
Como comentei acima, o EPRT atua no segmento de varejo, mais especificamente em serviços e experiências, em propriedades de um único inquilino. Seu valor de mercado está em torno de 3 bilhões de dólares.
Uma das maneiras que o EPRT usa para crescer é comprar propriedades e já realizando contrato de aluguel com o vendedor do imóvel. Essa estratégia é interessante, pois libera caixa para o proprietário do imóvel investir em outra coisa e garante anos de alugueis para o EPRT.
Como podemos ver na imagem abaixo retirada do próprio site do EPRT, o REIT possui mais de 1500 propriedades com 323 inquilinos de 16 indústrias diferentes sendo representado em 46 estados.
Dois detalhes muito importantes ao analisar o EPRT, o primeiro é que o prazo médio ponderado dos contratos de aluguéis é de 13,9 anos, ou seja, temos mais de uma década de contratos de aluguéis firmados.
O outro detalhe é que o REIT está 100% locado, portanto não há vacância e seu recebimento de alugueis está a pleno vapor. Sendo assim, a administração pode focar em novas aquisições e fazer o REIT crescer mais ainda.
Diversificação por indústria do EPRT
Uma das coisa que sempre olho quando analiso um ETF ou um REIT é o quanto os 10 maiores clientes somam dentro do ativo. Se o Top 10 de um ativo for maior do que 50%, isto significa que a diversificação pode não ser o forte.
Já com EPRT o assunto é diferente. Hoje, das 1545 propriedades dentro do REIT, apenas 209 pertence aos Top 10 totalizando 19,2% do REIT. Essa diversificação traz um conforto maior, pois dificilmente, em tempos normais, várias empresas de diferentes segmentos sofrerão perdas significativas.
Como podemos ver na imagem abaixo, o maior inquilino é a Equipment Share que trata-se de uma empresa que oferece equipamentos e soluções digitais para construtores. A Equipment Share aluga 28 propriedades com um total de apenas 3,3% da área bruta locável.
Seus clientes são fornecedores de serviços e experiências de médio porte como restaurantes (incluindo serviço rápido, refeições casuais e familiares), lavagens de carros, serviços automotivos, serviços médicos, lojas de conveniência, entretenimento, saúde e fitness e educação infantil.
Como podemos ver, o EPRT diferencia-se dos demais REIT de varejo por não ter grandes nomes como Walmart, Costco, BestBuy, Starbucks dentre outros, como os seus concorrentes Realty Income e Store Capital.
Dividendos
Quem gosta de investir em REIT é porque gosta de receber dividendos. Neste quesito o EPRT está construindo a confiança dos investidores. O fundo é recente tendo sido lançado ao público em junho de 2018. No entanto, desde então, vem entregando um excelente resultado.
Seu DY vem crescendo desde 2018 tendo, a partir de 2020, ficado na maior parte do tempo acima de 4%. Apesar de o ganho de capital não ser o objetivo de um investimento em REIT, quem investiu no IPO leva uma rentabilidade de quase 100% nos dias de hoje. O preço do IPO foi em torno de $13 e hoje o EPRT está sendo negociado acima de $23.
Considerações Finais
Essential Properties Realty Trust é um fundo muito diversificado atuando no setor de serviços e experiências de empresas de médio prazo. Como podemos ver, o REIT vem crescendo bastante aumentando sua base de clientes com uma saúde financeira forte.
Portanto, para aqueles que visam o crescimento de um REIT aliado a um bom pagamento de dividendos, vale a pena estudar um pouco mais o EPRT e iniciar uma posição pequena.
E você? O que acha do REIT EPRT? Deixe sua opinião nos comentários.
Bons investimentos!
Alex.
