Olá amigos investidores!

Empire State Building é um arranha-céu de 102 andares no centro de Manhattan, Nova York, na Quinta Avenida, entre as ruas 33ª e 34ª Oeste. Ele tem uma altura do telhado de 381 metros, mas com a sua torre de antena incluída, o edifício chega a 443 m de altura.

Seu nome é derivado do apelido do estado de Nova York, o Empire State. Ele manteve-se como o edifício mais alto do mundo por quase 40 anos, desde a sua conclusão, no início de 1931, até a construção da Torre Norte do complexo original do World Trade Center, no final de 1970. Fonte: Wikipedia.

O edifício você deve conhecer mas talvez você não conheça o REIT chamado Empire State Realty Trust. Pode ser até que você não saiba a grande oportunidade que este ativo pode estar oferencendo neste exato momento. Vamos conhecer um pouco dele.

Avenue

Empire State Realty Trust

O edifício Empire State em Nova York ficou pronto em 1931 mas o REIT ESRT começou a operar em 2011 apenas. Ele não é composto somente pelo edifício mas também por outras 13 propriedades, tanto em Manhattan quanto em Connecticut e Westchester. No total são mais de 10 milhões de pés quadrado de área (nos EUA a medida padrão não é metro quadrado e sim pés quadrado).

Portfólio

Na imagem abaixo podemos ver a localização de algumas propriedades do REIT situadas em Manhattan. Percebam que existem mais escritórios do que varejo. No total, 74% está situado em escritórios em Manhattan, o que tem trazido uma baixa na receita devido ao COVID em NY.

Empire State

Ainda assim, podemos perceber que na área do varejo, há uma boa diversificação. São diversas marcas conhecidas além da parte de tecnologia, serviços e bens de consumo. Considerando o crescimento na expansão dos inquilinos, eu diria que cada vez mais o Empire State Realty Trust está buscando ampliar seu portfólio.

Observem que desde 2013 o número de transações, bem como o de pés quadrados alugados, aumentou em torno de cinco vezes. Tirando o momento da pandemia, acredito que esse número continuará crescendo.

receita ESRT

Receita do Empire State Realty Trust

Estamos passando por um momento bem delicado na nossa história. Nova York é uma cidade que foi e ainda está sendo muito afetada pelo COVID-19. O índice de contaminação foi muito alto até mesmo para aqueles que ficaram em casa em isolamento.

De fato, como os americanos são mais rápidos em tomar medidas, muitos escritórios e lojas fecharam. Todas as medidas contra o COVID foram tomadas no entanto não foi possível freiar a propagação do vírus. Deste modo, a receita de vários REITs foi impactada e do ESRT não foi diferente.

Mais de 90% da receita vem dos escritórios contudo, a ocupação ainda segue alta. Várias medidas para evitar a inadimplência estão sendo tomadas o que tem tido um bom resultado. Por exemplo, alguns contratos estão sendo cobrados na proporção de seus lucros.

Uma outra medida muito interessante é que o salários de altos funcionários foram reduzidos até o fim do ano. Pode não parecer muita coisa mas já soma quase um milhão em economias. Apesar de a receita ter diminuído, o caixa de ESRT está bem alto na casa de 1 bilhão.

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Dívidas

Se tem uma coisa tão importante quanto a receita, é o controle das dívidas. Empire State tem uma dívida bem controlada o que podemos ver na imagem abaixo. Sua dívida sobre EBTIDA está melhor do que seus pares. Considero que até 5 vezes é um índice aceitável mas sempre temos que comparar com os pares.

Empire State debt

É bom destacar que em 2020 não há dívidas. Já em 2021 existe $550 milhões que ainda podem ser negociados e em 2022 e 2023 não há dívidas. Após 2023 a dívida também não é alta e isso mostra que ESRT tem fôlego para esperar a pandemia passar.

O Observatório do Empire State Building

Outra grande fonte de receita do ESRT é o observatório que existe no topo do edifício. O observatório é um dos lugares mais visitados de NY, ou seja, é um dos principais pontos turísticos. Sendo assim, com grande movimentação e um ingresso relativamente caro, o observatório produz enorme receita.

Entretanto, por conta da pandemia, o observatório foi fechado em 16 de março só retornando as atividades em 20 de julho. Mesmo assim as atividades não voltaram por completo e a circulação de pessoas também não.

O ESRT fez uma projeção de retorno à normalidade com base no fluxo de pessoas que circularam em 2019. Achei uma projeção bem dentro do esperado e até um pouco conservadora. Notem que apenas em janeiro de 2022 é que eles estimam tudo 100% novamente.

Oportunidade

Com o retorno das atividades, a receita vai voltar ao normal o que vai fazer o preço do ativo também voltar ao normal. Se olharmos o período de 5 anos, vamos perceber que o preço do ativo veio caindo. Todavia, no momento atual, o preço está na mínima de 52 semanas.

Empire State revenue

Quando tudo voltar ao normal e o preço ao menos se aproximar da máxima de 52 semanas, poderemos ter, além de um DY de quase 7% ao ano, um ganho de capital de aproximadamente 100%. Obviamente tudo vai depender do retorno à normalidade.

Considerações Finais

O ESRT é um REIT que no momento parece estar oferecendo um bom desconto para entrada. Se formos observar no longo do tempo, talvez não estaria oferecendo uma oportunidade, no entanto, como o momento derrubou muito os preços, pode ser realmente uma boa oportunidade.

Estou colocando o ativo na minha lista de desejos e provavelmente comprarei algumas ações com o objetivo de ganho de capital, no entanto, não será uma posição grande.

admin

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Join the discussion 2 Comments

  • Marcio PPFTI disse:

    Boa tarde. Muito interesssante a sua análise sobre esse produto. Você saberia informar como funciona o Imposto de Renda sobre as distribuições do REIT? Obrigado.

    • admin admin disse:

      Sim Marcio. Fica retido 30% de imposto e você declara no carnê leão. Tem o passo a passo aqui na área Imposto de Renda e tem vídeo mostrando como faz no canal no YouTube

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