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WP Carey – WPC REIT

Olá caros investidores!

Uma coisa que passei a gostar de estudar é o que tem dentro de uma ação. Estudando uma ação a gente descobre muita coisa que nem imaginamos. Por exemplo, quem sabia que a HBO e Warner Bros pertenciam à At&T? Quem sabia que Amazon detém um monte de outras empresas? Ok, você até pode saber isso mas você seria capaz de listar 10 dessas empresas?

Tenho trazido constantemente vídeos e posts mostrando o que tem dentro de uma ação ou REIT e desta vez trago mais um REIT muito interessante. Trata-se de WP Carey REIT que opera sob o ticker WPC. Vamos ver alguns dados dela. Lembrando que muitas das informações que trago a vocês são tiradas do próprio site do REIT.

Histórico da WP Carey

A WP Carey é um dos maiores REITs de locação líquida da atualidade, com histórico de oferecer renda e crescimento estáveis ​​aos investidores. WPC possui um mega portfólio diversificado arrendado a longo prazo para locatários com qualidade de crédito. Atua nos EUA e na Europa Ocidental e no norte. O REIT foi fundado por William Polk Carey em 1973: Seu lema é Investindo para o longo prazo.

Em 30 de janeiro de 1998 foi criada a Carey Diversified LLC que começa a operar na NYSE (NYSE: CDC). O IPO saiu por volta de $22. Engraçado que foi um IPO onde a primeira semana foi de queda. Em 2000 ocorre a fusão da W. Carey Co. com a Carey Diversified LLC cria a W. P. Carey & Co, LLC (NYSE: WPC).

Em 2012 seu fundador, William Polk Carey morre aos 81 anos. No mesmo ano a W. Carey & Co. LLC se funde com CPA®: 15 e se torna um REIT negociado publicamente com o mesmo ticker WPC. Daí por diante eles fizeram várias fusões com CPA:16,17 e 18 e vem entregando excelentes resultados.

Em 2018 WPC comemorou 45 anos com seu lema “investido para o longo prazo”, 20 anos como empresa de capital aberto na NYSE. Também fizeram 20 anos de investimentos na Europa além de estarem sempre entregando dividendos crescentes desde o IPO.

Portfólio de WP Carey WPC

Portfólio WPC

Como falei, WPC possui um mega portfólio bem diversificado tanto entre países como entre inquilinos e diferentes setores de diferentes indústrias e serviços. O total de propriedades é de 1.168, com 310 inquilinos, 134 milhões de metros quadrados. Atualmente 64% locado nos EUA e 34% na Europa. A ocupação é de 98,2%. O total que os 10 maiores inquilinos ocupam é de 23,3%.

No gráfico abaixo podemos ver os inquilinos por tipo de atuação. Vejam que o varejo ainda é a maior parcela, no entanto as demais áreas não ocupam mais que 8%. Isto mostra a grande diversificação do REIT evitando sofrer grandes baixas com a saída de algum inquilino.

WP Carey Portfólio

Contratos a expirar de WPC

Uma coisa importantíssima que devemos observar quando analisamos um REIT é o vencimento dos contratos. No Caso de WP Carey não temos muitos contratos vencendo nos próximos 9 anos. A maior porcentagem de contratos vencendo até 2028 será em 2024 com 12,4% de contratos a vencer. Até lá muita coisa ainda vai acontecer e novos contratos e novas fusões acontecerão.

REIT WPC

Retorno do Investimento

Sempre gosto de analisar o retorno do investimento. As vezes faço em 10 anos e as vezes faço desde o IPO, tudo depende de quanto tempo foi o IPO. No caso de WPC temos um crescimento estrondoso em 21 anos. Para que acreditou e investiu $1000 no IPO e reinvestiu os dividendos até hoje, tem mais de $142 mil dólares na carteira.

Reparem que esta simulação foi feita apenas com um aporte de mil dólares e reinvestimento dos dividendos. Não contempla dinheiro novo, ou seja, aquele aporte que você deve fazer todos os meses. Imagina se tivéssemos investido 500 dólares todos os meses nesses 21 anos desde seu IPO?

Enfim, vamos pensar daqui pra frente e acompanhar para que os gestores entreguem um desempenho semelhante para os próximos 20 anos. Como sempre digo, rendimento passado não garante rendimento futuro mas se o gestor consegue trazer bons rendimentos durante anos, é bem provável que continuará trazendo para os anos vindouros.

WP Carey retorno

Conclusão

WP Carey foi solicitação de um leitor. Eu não conhecia esse REIT mas passei a estudá-lo e a acompanhá-lo mais de perto. Entrou para minha watchlist e em breve terei em carteira. Assista ao vídeo completo no YouTube onde trago muito mais dados e gráficos. Lá tem os gráficos da distribuição dos inquilinos e também das dívidas que vencerão nos próximos 10 anos.

Se você gostou, curta e compartilhe. Inscreva-se no canal e participe com sugestões, comentários e experiências.

Bons investimentos a todos!

BPM

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Visa Inc. – Vai de Visa!

Ola caros investidores!

Outro dia eu fiz um vídeo falando sobre Visa Inc. Se você não assistiu a performance da empresa desde seu IPO dentre outras curiosidades, clique aqui e assista o vídeo no canal do Youtube. Caso não seja inscrito, aproveite para inscrever-se para não perder nenhuma novidade por lá. 

Neste post vou falar mais um pouco sobre Visa e fazer uma breve simulação de compra de ações ao longo do tempo como já fiz outras vezes com EPR e EXXOM Mobil. Claro eu sabemos que rendimentos passados não garantem rendimentos futuros mas aqui vamos mostrar o histórico e convenhamos, se uma empresa tem boa gestão por uma década, provavelmente terá por mais alguns anos.

Crescimento de Visa

Como vocês puderam ver no vídeo, Visa teve um crescimento de mais de 10 vezes em 11 anos. Seu IPO foi em 2008 a $44 e após um Split de 1:4, ou seja, quem tinha uma ação passou a ter 4, hoje seu papel é negociado próximo a $160. Visa é uma das empresas que teve melhor performance em uma década. Juntamente com MasterCard, domina o mercado de pagamento por cartões de crédito.

Para aqueles que investem olhando o preço sobre o lucro, o famoso P/L, Visa não deu muita entrada uma vez que sempre esteve negociada acima de 20. Isto desmistifica que uma empresa com P/L alto não é uma empresa interessante para investir. Apesar de seu IPO ter sido em 2008, a empresa existe desde 1958 quando fornecia cartão de crédito com limite de 300 dólares chamado de Bank Americard.

cartão de crédito visa

Desde seu IPO a empresa vem crescendo gradativamente e em 2016 concluiu a aquisição da Visa Europe. Atualmente Visa opera em mais de 200 paises e territórios. Eles continuam a evoluir com o mesmo foco – ser a melhor maneira de pagar e ser pago, para todos, em todos os lugares do mundo.

O gráfico abaixo mostra o crescimento de Visa desde seu IPO. Notem que seu IPO foi bem na crise de 2008 e mesmo assim não afetou a empresa de modo significativo. Olhando o gráfico fica até difícil uma entrada no papel, uma vez que os preços estão sempre rompendo resistências. Para os grafistas de plantão, Visa não é um bom case de estudos porque nunca teve uma queda substancial para analisar rompimentos de suportes.

visa dividendos

IPO de Visa Inc

Como já citei anteriormente, Visa Inc teve seu IPO em 2008 a um preço de $44. Seu IPO foi um dos maiores da história e no primeiro dia já fechou com uma alta de  28%. A partir de então a ação subiu até $271 quando teve um Split de 1:4 e passou a ser negociada a $65. Logo após o crescimento continuou e hoje a empresa é negociada em torno de $160 por ação.

visa

Dividendos de Visa Inc

Visa não é exatamente uma grande pagadora de dividendos. Como podemos ver, ela cresceu muito desde seu IPO e pagou poucos dividendos. Na verdade não chega a 1% ao ano tendo agora em 2019, um DY em torno de 0,61%.

Por hora parece que Visa Inc sabe melhor do que nós como investir seus lucros e vamos deixar assim por enquanto. Ela tem aumentado seu dividendos desde seu IPO e seu Payout é de apenas 22%. Não duvido nada que vão aumentar constantemente estes dividendos até se tornar uma Dividend Aristocrats. Eu vou pagar pra ver e serei um Holder em Visa Inc até que faça 25 anos de pagamentos crescentes e ininterruptos de dividendos.

Retorno do investimento em Visa Inc.

Quem investiu em Visa no IPO e manteve até hoje, tem um belo resultado em mãos. Fazendo uma simulação no próprio site, podemos ver que quem investiu 10 mil dólares no IPO e reinvestiu os dividendos, tem hoje mais de 123 mil dólares. Já quem não investiu os dividendos, tem em torno de 117 mil dólares. Imaginem quem foi adicionando aportes ao longo do tempo? É a simulação que faremos agora. 

Cartões visa

Investindo em Visa Inc. para o longo prazo

Vamos fazer uma simulação dos últimos 3 anos. Para aqueles que dizem não ter dinheiro para investir no exterior, vamos simular a compra de uma única ação por mês. Pegaremos o primeiro dia útil como base para o câmbio do dólar e o preço da ação. Sei que se você enviar dinheiro em um dia, provavelmente só entrará na conta no dia seguinte e não daria para comprar a ação no mesmo dia. Vamos calcular tanto o câmbio quanto a compra da ação no primeiro dia útil de cada mês.

No gráfico abaixo podemos ver a variação do dólar no período estudado.

dólar

Para o cálculo, pegarei o valor de abertura da ação da Visa Inc, transformarei para reais utilizando o câmbio de abertura do dólar. Vou tirar os dados do Investing.com para facilitar o trabalho. Feito isto, teremos o valor em reais que você deveria ter investido para comprar uma única ação de Visa Inc por mês. Vou desprezar taxas como iof e spread.

Também vou desprezar os dividendos neste primeiro cálculo, como eles são bem pouco, menos de 0,69%, não fará muita diferença. Começaremos em abril que foi quando deu o Split. No início de maio teremos apenas uma ação em carteira que foi comprada em abril, sendo assim o valor da carteira vai ser de uma ação no preço da abertura em maio. Na coluna Lucro por Ação, peguei o preço de U$ 160,00 como referência e subtrai do que foi pago na compra.


Preço açãoDólar em R$Valor em R$Total açõesValor total U$Lucro por AçãoLucro acumulado U$
2015






abrilUS$ 65,45R$ 3,19R$ 208,79
US$ 0,00

maioUS$ 65,22R$ 3,01R$ 196,311US$ 65,22US$ 94,55US$ 94,55
junhoUS$ 69,13R$ 3,18R$ 219,832US$ 138,26US$ 94,78US$ 189,33
julhoUS$ 67,94R$ 3,10R$ 210,613US$ 203,82US$ 90,87US$ 280,20
agostoUS$ 75,59R$ 3,42R$ 258,524US$ 302,36US$ 92,06US$ 372,26
setembroUS$ 69,41R$ 3,66R$ 254,045US$ 347,05US$ 84,41US$ 456,67
outubroUS$ 70,09R$ 3,97R$ 278,266US$ 420,54US$ 90,59US$ 547,26
novembroUS$ 75,19R$ 3,85R$ 289,487US$ 526,33US$ 89,91US$ 637,17
dezembroUS$ 79,53R$ 3,86R$ 306,998US$ 636,24US$ 84,81US$ 721,98
2016



0

janeiroUS$ 76,06R$ 3,97R$ 301,969US$ 684,54US$ 80,47US$ 802,45
fevereiroUS$ 74,08R$ 3,98R$ 294,8410US$ 740,80US$ 83,94US$ 886,39
marçoUS$ 72,99R$ 3,97R$ 289,7711US$ 802,89US$ 85,92US$ 972,31
abrilUS$ 76,25R$ 3,58R$ 272,9812US$ 915,00US$ 87,01US$ 1.059,32
maioUS$ 77,81R$ 3,43R$ 266,8913US$ 1.011,53US$ 83,75US$ 1.143,07
junhoUS$ 78,69R$ 3,60R$ 283,2814US$ 1.101,66US$ 82,19US$ 1.225,26
julhoUS$ 74,50R$ 3,20R$ 238,4015US$ 1.117,50US$ 81,31US$ 1.306,57
agostoUS$ 78,31R$ 3,26R$ 255,2916US$ 1.252,96US$ 85,50US$ 1.392,07
setembroUS$ 81,14R$ 3,25R$ 263,7117US$ 1.379,38US$ 81,69US$ 1.473,76
outubroUS$ 82,42R$ 3,26R$ 268,6918US$ 1.483,56US$ 78,86US$ 1.552,62
novembroUS$ 82,64R$ 3,20R$ 264,4519US$ 1.570,16US$ 77,58US$ 1.630,20
dezembroUS$ 77,57R$ 3,47R$ 268,9420US$ 1.551,40US$ 77,36US$ 1.707,56
2017






janeiroUS$ 78,76R$ 3,25R$ 255,9721US$ 1.653,96US$ 82,43US$ 1.789,99
fevereiroUS$ 82,90R$ 3,14R$ 260,3122US$ 1.823,80US$ 81,24US$ 1.871,23
marçoUS$ 88,74R$ 3,11R$ 275,9823US$ 2.041,02US$ 77,10US$ 1.948,33
abrilUS$ 89,14R$ 3,12R$ 278,1224US$ 2.139,36US$ 71,26US$ 2.019,59
maioUS$ 91,29R$ 3,17R$ 289,3925US$ 2.282,25US$ 70,86US$ 2.090,45
junhoUS$ 95,40R$ 3,22R$ 307,1926US$ 2.480,40US$ 68,71US$ 2.159,16
julhoUS$ 94,38R$ 3,18R$ 300,1327US$ 2.548,26US$ 64,60US$ 2.223,76
agostoUS$ 100,36R$ 3,12R$ 313,5228US$ 2.810,08US$ 65,62US$ 2.289,38
setembroUS$ 104,04R$ 3,14R$ 326,6929US$ 3.017,16US$ 59,64US$ 2.349,02
outubroUS$ 105,54R$ 3,16R$ 333,5130US$ 3.166,20US$ 55,96US$ 2.404,98
novembroUS$ 110,50R$ 3,26R$ 360,5631US$ 3.425,50US$ 54,46US$ 2.459,44
dezembroUS$ 112,32R$ 3,26R$ 365,6032US$ 3.594,24US$ 49,50US$ 2.508,94
2018

R$ 0,00



janeiroUS$ 114,57R$ 3,31R$ 379,2333US$ 3.780,81US$ 47,68US$ 2.556,62
fevereiroUS$ 124,74R$ 3,17R$ 395,1834US$ 4.241,16US$ 45,43US$ 2.602,05
marçoUS$ 126,23R$ 3,25R$ 410,7535US$ 4.418,05US$ 35,26US$ 2.637,31
abrilUS$ 119,27R$ 3,31R$ 394,9036US$ 4.293,72US$ 33,77US$ 2.671,08
maioUS$ 126,86R$ 3,50R$ 444,0137US$ 4.693,82US$ 40,73US$ 2.711,81
junhoUS$ 131,84R$ 3,74R$ 493,0838US$ 5.009,92US$ 33,14US$ 2.744,95
julhoUS$ 131,96R$ 3,87R$ 510,6939US$ 5.146,44US$ 28,16US$ 2.773,11
agostoUS$ 137,74R$ 3,75R$ 516,5340US$ 5.509,60US$ 28,04US$ 2.801,15
setembroUS$ 146,93R$ 4,05R$ 595,0741US$ 6.024,13US$ 22,26US$ 2.823,41
outubroUS$ 150,89R$ 4,04R$ 609,6042US$ 6.337,38US$ 13,07US$ 2.836,48
novembroUS$ 139,00R$ 3,72R$ 517,0843US$ 5.977,00US$ 9,11US$ 2.845,59
dezembroUS$ 145,00R$ 3,86R$ 559,7044US$ 6.380,00US$ 21,00US$ 2.866,59
2019






janeiroUS$ 130,00R$ 3,88R$ 504,4045US$ 5.850,00US$ 15,00US$ 2.881,59
fevereiroUS$ 135,39R$ 3,66R$ 495,5346US$ 6.227,94US$ 30,00US$ 2.911,59
marçoUS$ 149,46R$ 3,78R$ 564,9647US$ 7.024,62US$ 24,61US$ 2.936,20
abrilUS$ 157,53R$ 3,87R$ 609,6448US$ 7.561,44US$ 10,54US$ 2.946,74
maioUS$ 165,54R$ 3,92R$ 648,9249US$ 8.111,46US$ 2,47US$ 2.949,21

No total foi desembolsado o valor de U$ 5.056,33 ou R$ 17.808,22 com dólar médio de R$ 3,48. O lucro em dólar é de U$ 2.949,21 perfazendo em torno de 60% de lucro neste período.

No gráfico abaixo podemos ver o crescimento dos lucros de cada ação comprada. Em azul o preço pago pela ação e em verde, o lucro considerando o preço de U$ 160,00. Reparem que conforme o tempo foi passando, o preço da ação foi subindo e o lucro por ação vai diminuindo.

Neste outro gráfico podemos ver a curva dos lucros. Este gráfico representa o rendimento acumulado considerando o preço de U$ 160,00. Reparem como cresceu em 4 anos apenas.

Vai de Visa

Conclusão

Visa Inc é uma empresa espetacular e está sempre se inovando para manter o market share. MasterCard também é uma excelente empresa e traz retornos parecidos. Visa tem crescido desde seu IPO tendo trazido lucros aos seus acionistas e pretende trazer mais inovação no mundo todo no mercado de pagamentos.

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Dúvidas quanto à imposto sobre investimentos no exterior

Olá Carlos leitores!

Ainda na busca incessante de trazer mais informações precisas acerca de imposto sobre investimentos no exterior a todos vocês, estive na Receita Federal do Brasil para esclarecer algumas dúvidas quanto à declarações de ativos ou dinheiro no exterior.

Como o assunto é bem extenso e com varias pontas soltas, nem mesmo o plantão de dúvidas da Receita teve condições de me esclarecer sem que antes consultasse outros auditores. Afinal não temos muitos investidores pagando imposto sobre investimentos no exterior, salvo engano não passa de 50 mil brasileiro. Farei esta pesquisa depois.

Combinei então em fazer um e-mail com perguntas bem elaboradas e enviar a eles para que possam analisar com mais tempo e assim elaborarem as repostas e me passar. O único problema é que responderão por telefone, tentarei gravar a ligação.

Deste modo, peço a vocês que deixem nos comentários suas dúvidas mas que escrevam de uma maneira bem didática e explicativa, pois copiarei e colocarei no e-mail que vou enviar amanhã. Mesmo que já tenha colocado sua dúvida no post referente ao assunto, replique-a aqui para facilitar.

O programa GCAP

Eu já adiantei que muitas das dúvidas são referentes ao preenchimento do programa GCAP. Não conseguimos calcular o imposto sobre investimentos no exterior quando o lucro em rendimentos não são isentos até o limite de 35 mil reais.

Também adiantei que não existe CNPJ no exterior e a aba adquirente pede este dado. O GCAP deve ser campeão de dúvidas, no entanto poucos tem rendimentos no exterior então não deve ter muita reclamação. Os rendimentos no Brasil que precisam ser lançados no GCAP acredito não ser problema.

Algumas dúvidas eu tenho anotado mas com certeza outras estão em aberto e essa será a hora de esclarecer. Lembrando a todos que não sou especialista em tributos, apenas estudo bastante e consultar um especialista é sempre bom. (Apesar de saber que é muito difícil achar um que entenda bem sobre exterior no mercado).

Não deixem de ver a página dedicada sobre imposto de renda no exterior

Bons investimentos a todos.

BPM

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Como analisar um REIT

Tenho ouvido bastante a dúvida de como analisar um REIT. Os REIT têm caído no gosto de quem quer investir no exterior e ter uma renda passiva mensalmente. Eles possuem uma similaridade muito grande com nossos fundos de investimento imobiliário e por isto este aumento na procura tem acontecido. Neste post vamos ver alguns tópicos de como analisar um REIT. O assunto não será esgotado e falarei de mais tópicos no futuro.

REIT significa Real Estate Investment Trust que traduzindo bem simplesmente, significa investimentos em imóveis. Saibam que existem REIT em diversos países e vocês podem negociar em vários deles usando uma corretora local ou a Interactive Brokers que permite operar em diversos mercados.

Nos Estados Unidos existem atualmente cerca de 225 REIT divididos em diversa categorias que veremos mais a frente. Só o mercado de REIT nos EUA é muito maior do que nossa Bovespa inteira. Existem REIT que pagam de 2 a 8% ao ano, ou seja, para quem quer renda mensal, é uma  ótima opção. Por isso a importância em analisar um REIT de maneira eficiente.

A grande diferença entre os REIT dos EUA e os FII no Brasil é que lá nos States eles podem se alavancar e no país tupiniquim não. Alguns REIT são bem alavancados e com isso o risco aumenta mas em compensação o rendimento tende a ser maior mensalmente.

Veja aqui como abrir sua conta em uma corretora americana sem sair de casa

Tipos de REIT

Os REIT primeiramente são divididos em Equity e Mortgage. Basicamente Equity REIT são aqueles que compram e operam imóveis. Já os Mortgage REIT são aqueles que emprestam dinheiro para os donos de imóveis e operadores ou compram suas dívidas. A grosso modo seria como os nossos FII de papel.

Como citei existem diversos tipos de REIT nos Estados Unidos, eis alguns deles: escritórios, lojas, shopping, torre de celular, saúde, apartamentos, depósitos, hotéis, casas de família e outros. Ah, existem os de presídios também.

Na hora de analisar um REIT, assim como outros tipos de investimentos, devemos considerar alguns pontos que chamam mais a atenção. Nem todos os REIT tem o mesmo desempenho então devemos fazer uma análise mínima que seja para tentar encontrar uma opção que possa trazer um ganho maior no médio ou longo prazo.

Um bom time de gestão

Não diferente dos FII ou das ações, um bom time de gestores é importantíssimo para o ativo. Recentemente no Brasil vimos a Magazine Luiza dar um salto gigantesco no mercado e isto deveu-se CEO e seu time. De igual maneira temos alguns FII que se destacaram também. Não raro vemos um ativo indo mal e quando troca o time da gestão, em pouco tempo já temos bons resultados.

Nos Estados Unidos a General Electric (GE) vem sofrendo há alguns anos. Teve troca de CEO mas mesmo assim o mercado não animou muito. Em se tratando de REIT, o Owner & Minors também não vinha muito bem das pernas e cortou dividendos para tentar resolver suas dívidas. Resultado foi uma grande evasão do ativo que fez o preço despencar de uma hora para outra.

Quando investimos nosso dinheiro em algum ativo queremos que ele esteja em boas mãos. Antes de investirem em um ativo, façam uma busca no google para ver o time de gestão. Feito isso, façam uma busca para conhecerem os gestores, conhecerem seus feitos anteriores. Muitas das vezes um bom CEO para uma área não é bom para outra.

Taxa de ocupação

Um REIT que mantém uma alta taxa de ocupação por vários anos superando até crises e recessões demonstra uma boa gestão. Isto significa que o time está trabalhando arduamente para manter uma alta ocupação e não está dormindo no ponto. Não é porque em determinado momento a ocupação está alta que os gestores não estão trabalhando em novas oportunidades.

Uma alta taxa de ocupação faz com que a receita seja mais consistente e com isso o pagamento dos dividendos mais garantidos. Grandes variações na taxa de ocupação deixam o REIT instável e ninguém quer ter a incerteza se vai receber no próximo mês ou não. Alguns REIT operam mais ativamente efetuando compras e vendas de imóveis constantemente. Analisem bem o histórico dessa gestão.

Price to book abaixo de um

Ao analisar um REIT um dos parâmetros interessante é o Price-to-book Ratio abaixo de um. O Price-to-book compara o preço do ativo de acordo com o valor patrimonial então se estiver abaixo de um, provavelmente está abaixo do que vale. Por aqui é conhecido como P/VPA (preço sobre valor patrimonial). Mas cuidado, este indicador sozinho não deve ser determinante para a compra de um ativo.

De igual maneira, um ativo que tem o Price-to-book Ratio em 3, significa que está valendo duas vezes mais do que realmente vale. Tudo vai depender do que o ativo tem a oferecer.

Localização

Talvez umas das coisas mais importante ao analisar um REIT é saber a localização dos ativos. Alguns REIT não necessariamente precisa estar bem localizado como é o caso de antenas de celular ou presídios. Nestes casos o que importa é a eficiência do REIT. Mas se formos considerar lojas, escritórios, shoppings, hotéis e outros, devemos considerar a localização.

Nos Estados Unidos, Detroit virou uma cidade fantasma. Por lá casas foram abandonadas, empresas fecharam e o mercado imobiliário não vale quase nada. Há uma corrente que ainda luta pelo lugar mas ninguém quer investir lá.

Por outro lado, Nova Iorque tem um dos metros quadrado mais caro do mundo. Para quem conhece a cidade “that never sleeps”, sabe a dificuldade de encontrar um hotel razoável a preço bom. Geralmente os hotéis mais baratos são horríveis e os dignos são bem caros. Um amigo morava lá de aluguel em Long Island em um bom apartamento de 3 quartos mas pagava U$ 6.700 ao mês. Converta isto para reais e teremos algo em torno de R$ 25.000,00 ao mês.

A maioria dos REIT apresentam em seus sites a posição de cada propriedade. Analise o número de habitantes, as rodovias, as cidades em volta, o potencial de crescimento dentre outros aspectos. Se você tiver oportunidade, visite alguma cidade onde há várias propriedades e veja “in loco” as perspectivas.

Veja como enviar dinheiro para o exterior de maneira rápida, segura e barata

Inquilinos e vencimento dos contratos

Os inquilinos também fazem parte de uma análise mais apurada nos REIT. Quem não gostaria de ter a Apple, a Amazon, o Facebook como inquilinos? Bons inquilinos são importante para a consistência dos pagamentos. Você tem um apartamento alugado, prefere que seja um inquilino com dificuldades financeiras ou um inquilino que tem dinheiro em caixa e pode pagar o aluguel sem afetar o bolso?

Juntamente com um bom inquilino vem a verificação dos contratos de alugueis. De nada adianta ter um bom inquilino que vai abandonar a propriedade daqui a um ano. Entrar em um ativo em que os melhores inquilinos vão sair pode causar estresse devido ao trabalho para conseguir novos inquilinos. Ao analisar um REIT, procure aqueles com contratos longos.

Endividamento

Falei no início do post que a grande diferença entre os REIT e os FII é que esse pode ser alavancado e este não. Olhar o endividamento do REIT é extremamente importante para saber o quão comprometido sua receita está em relação às propriedades.

Um baixo endividamento é importante principalmente na hora de expandir os horizontes com novas oportunidades. Se um REIT já está altamente endividado, fica muito mais difícil conseguir empréstimos para expandir seu portifólio. 

Conclusão

REIT são excelente para renda passiva e alguns são muito resilientes com ótima administração e gestão superando dificuldades na economia. No entanto, alguns pontos merecem atenção especial na hora de analisar um REIT como os apresentados.

Estes tópicos acima não esgotam o assunto mas considero que seja mais de 50% na análise de um REIT. O processo decisório de aquisição de um REIT leva em conta também o risco retorno. Sabendo analisar pelo menos esses tópico vocês já têm condições de montarem uma boa estratégia de investimentos.

Farei outros posts comentando mais características dos REIT. Se você ainda não conhece o canal do YouTube, clique neste link e veja  os vídeos onde mostro a composição de alguns REIT.

Por fim, deixe nos comentários sua opinião sobre o assunto. Fique a vontade para colaborar com sua experiência no que tange à analises dos REIT e processo decisório de investimentos. 

Bons investimentos a todos!

BPM


poradmin

Como abrir conta na DriveWealth

Olá caros investidores!

Dando continuidade à avaliações sobre abertura de contas em corretoras no exterior, vou falar hoje sobre como foi abrir conta na DriveWealth. Já adianto que a corretora oferece suporte em português então não preciso tecer longos comentários.

Como vocês já devem saber, eu utilizo a Interactive Brokers e você encontra neste link como abrir conta nela. Já escrevi também sobre outras características da corretora e o próximo post será sobre uma comparação entre as duas.

A DriveWealth é uma corretora que atende ao básico no mercado financeiro internacional. Na verdade ela atende somente ao mercado americano com algumas limitações. Mesmo nos EUA você não consegue comprar algumas classes de ações como as Pena Stocks.

Como abrir conta na DriveWealth

Como falei anteriormente, o processo de abertura de conta na DriveWealth é bem simples além de oferecer suporte em português então não se preocupe com as dúvidas.

A primeira parte consiste em preencher os dados pessoas. Nome, e-mail, nome do usuário, senha e endereço. Preencham os dados solicitados e siga adiante.

vale a pena usar a DriveWealth
DriveWealth

Em seguida também deverá preencher a Situação Empregatícia informando o empregador, se é pessoa pública, se é pessoa politicamente exposta, dados do empregador como nome, tipo de negócio e país.

DriveWealth
como abrir conta na DriveWealth

Em seguida preencha o Perfil de Investimento. Nesta parte você dirá seu objetivo, sua renda, seu patrimônio e sua tolerância ao risco. É importante preencher essas informações porque eles podem te assessorar melhor de acordo com o perfil.

DriveWealth
DriveWealth

Por fim, faça a assinatura digital. Nestes casos basta preencher seu nome conforme apresentado que a assinatura já vale. Esta assinatura digital não significa que você precise de alguma certificação digital ou token.

Veja também como abrir conta na Interactive Brokers

corretora DriveWealth

Terminado de preencher todos os dados é hora de enviar foto dos documentos. Tire com o próprio celular uma foto bem nítida e clara dos seus documentos de identificação e comprovante de residência e envie para o site.

DriveWealth

No fim vai mostrar uma tela dizendo que tudo está terminado e sua conta está pendente de aprovação. Eu fiz o cadastro em um fim de semana e logo no segundo dia útil minha conta foi aprovada. Você receberá um e-mail com detalhes para login.

abrir conta na DriveWealth

Como enviar dinheiro para DriveWealth

Depois da conta aberta você precisará enviar dinheiro para começar a operar. Mesmo sem enviar dinheiro já poderá acessar a plataforma e ver o Home Broker. Enviar dinheiro também é simples, confira abaixo.

DriveWealth

Você pode enviar dinheiro via Remessa Online dentre outras empresas que enviam valores para o exterior como a Transfewise ou Western Union. De todas as simulações que já fiz até hoje, a Remessa Online é a melhor por ser a mais rápida e a mais barata.

Se você abriu sua conta e vai enviar dinheiro, não deixe de usar o cupom de desconto investirnoexterior para receber 10% de desconto no spread. Se tiver alguma dúvida de como enviar dinheiro pela Remessa Online, clique aqui para ver um tutorial.

remessa online e DriveWealth
DriveWealth

Após a aprovação da conta e o envio de dinheiro, já poderá comprar os ativos pelo Home Broker. Achei bem simples o site mas se for somente pra comprar stocks, REIT e alguns ETF, está muito bom.

Home broker DriveWealth

Conclusão

Abrir conta na DriveWealth é muito simples. A parte mais difícil é decidir se a DriveWealth é a corretora certa para você e para isso farei no próximo post uma comparação entre ela e a Interactive Brokers, a partir dai vocês poderão decidir.

Já adianto que a DriveWealth não opera em outros mercados pelo mundo. Também não tem valor mínimo para abertura de conta. Basta abrir a conta, enviar o quanto quiser e começar a operar. Só tome cuidado com algumas taxas que são caras mas como falei, no próximo post trarei estas considerações.

Não deixem de assistir aos vídeos no canal do Youtube. Em breve farei um vídeo do comparativo entre a DriveWealth e a Interactive Brokers. Aproveite para se inscreverem na newsletter, nas redes sociais e no canal do Youtube.

Bons investimentos!

BPM

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Vídeo – Como fazer câmbio na Interactive Brokers

A corretora Interactive Brokers oferece diversas funções pra quem quer diversificar seus investimentos. Um dos maiores benefícios da corretora, para quem quer operar em outros mercados que não o americano, é a possibilidade de operar nos principais mercados do mundo usando a mesma plataforma.

Algumas ações de outros países são negociadas na NYSE ou na NASDAQ e você compra nos Estados Unidos, em dólar americano (USD), utilizando a Interactive Brokers. Neste caso você estará comprando uma empresa de outro país mas listada no mercado americano em dólar.

Um exemplo é BABA que é um grupo de empresas de propriedade privada, com sede em Hangzhou, China que vende produtos pela internet. Você deve conhecer o Ali Express né. Mas eles não só vendem pela internet como também oferecem outros serviços como pagamentos online e são negociadas na NYSE.

Algumas ações são negociadas em outros mercados como o da Irlanda onde compro ETF, porém são negociados em dólar americano (USD). Neste caso você não precisa fazer o câmbio. Pode comprar diretamente em moeda americana (USD). É o caso de EIMI que tenho em carteira. EIMI é um ETF de mercados emergentes.

mercados emergentes EIMI

Mas se você quiser operar em outro mercado que não o americano e não tiver o Ticker em USD como nos casos citados acima, Interactive Brokers te oferece uma solução. Você pode fazer o câmbio de USD para a moeda necessária para operar.

Digamos que você queira comprar o REIT Sunlight em Hong Kong. Neste caso terá que operar no mercado de lá e em dólar de Hong Kong (HKD). Não precisa abrir conta em uma corretora lá, basta converter de USD para HKD.

sunlight REIT

Forex

O câmbio na Interactive Brokers é feito por meio de Forex. Forex (FX) envolve a compra simultânea de uma moeda e a venda de outra, cuja combinação é comumente referida como um par cruzado.

Você sempre verá um ticker com um par de moedas. O par cruzado EUR.USD significa que a primeira moeda do par (EUR) é conhecida como a moeda da transação que se deseja comprar ou vender e a segunda moeda (USD) é a moeda de liquidação.

Então se você quer comprar Euro, utilizará EUR.USD. Perceba na imagem abaixo que para comprar 1 euro você precisará de 1,1344 dólar.

euro usd

Por enquanto vamos falar de Forex somente para o câmbio na Interactive Brokers. Deixaremos o assunto para outro momento porque é muito especulativo. Forex opera trilhões em suas plataformas e é um mercado avançado então não se aventure agora.

Veja também como enviar dinheiro para o exterior de modo barato e rápido

E como fazer câmbio na Interactive Brokers?

Você pode ter várias moedas diferentes na sua conta da Interactive Brokers. Realizando o câmbio direto no Home Broker para moedas dos mercados que deseja operar fica muito mais fácil e prático.

Mas para operar Forex você precisa primeiramente configurar sua conta. Vou demonstrar agora como fazer esta configuração e adiante mostro o vídeo de como fazer o câmbio entre moedas.

Entre na sua conta e acesse a opção Account Settings no menu Settings

corretora interactive brokers

Em seguida você verá as permissões para operar nos mercados e em diversos tipos de ativos. É aqui que você pode configurar onde e o quê quer operar. Clique na engrenagem para acessar as configurações.

como usar a interactive brokers

Após clicar na engrenagem você verá diversas opções para operar. Você pode escolher os países, se quer operar ações, Bonds, mercado futuro, opções dentre outras coisas.

corretora interactive brokers

Habilite as opções Cash Forex e Currency Conversion. Depois prossiga salvando as alterações.

forex

É bem provável que você veja esta tela abaixo quando tentar continuar com a configuração. Ela deverá aparecer se você não marcou que já tem experiência com Forex.

Trading permissions interactive brokers

Neste caso, clique em Forex Teaching Exam para inserir sua experiência no mercado, caso contrário não conseguirá ter acesso às negociações de câmbio. A Interactive Brokers faz isso para ter certeza que você não está fazendo nada enganado. Se você foi lá e assinalou a opção que sabe o que está fazendo, então tudo bem.

Em Investment Experience, mude então o tempo de experiência e o número de trades bem como o conhecimento.

configurar a interactive brokers

Após estas configurações você verá uma tela informando que sua solicitação foi enviada e que em até 24 horas eles vão analisar e liberar sua conta para operar.

Interactive Brokers

Usando o Trade Workstation TWS

Com a conta já liberada para negociação em Forex, passamos então a como realizar a operação. Este tipo de serviço só pode ser feito no aplicativo TWS Trader Workstation da Interactive Brokers. Assistam o vídeo abaixo de como fazer o câmbio.

Conclusão

Este é o processo para fazer câmbio entre moedas direto no Home Broker da Interactive Brokers. Para aqueles que querem operar em outros mercados além do americano, esta ferramenta é muito útil. Você pode ter várias moedas em uma conta só.

A Interactive Brokers é a corretora mais completa na minha opinião. Abri conta na Drive Wealth e em breve farei um comparativo entre elas. As duas são boas mas possuem características diferentes. Fiquem ligado nas próximas postagens para descobrir qual corretora se encaixa no seu perfil.

Bons investimentos!

BPM

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Como configurar para receber do Google Adsense pela Remessa Online

A Remessa Online tem facilitado bastante a vida de quem precisa enviar ou receber dinheiro do exterior. Agora receber do Google Adsense pela Remessa Online ficou mais fácil ainda. Se você recebe dinheiro de propaganda do Google Adsense, confira agora como fazer a configuração.

Configurando Google Adsense

Primeiramente acesse o site do Google Adsense e vá em pagamentos. Em seguida preencha os dados solicitados. Importante frisar que sua conta tem que ser o seu domicílio fiscal.

pagamento do Google Adsense

Eu já quis receber do Google Adsense diretamente em uma conta no exterior mas não há como fazer isto. Como invisto no exterior, seria bom já receber em dólar. Então preste muita atenção na hora de criar a conta.

Também já vi leitores aqui dizendo que moram nos Estados Unidos, no entanto a conta do Adsense é do Brasil. Neste caso eles têm que receber no Brasil e se quiser, enviar para os EUA depois. Não tem como alterar o país de cadastro na conta do Adsense. Se quiser receber em outro país, terá que fazer outro cadastro.

Como já mencionei, a Remessa Online está facilitando bastante a vida dos usuários então você verá logo no início uma tela onde explicará o processo de configuração.

configurar Google Adsense

No site da Remessa Online você vai criar uma história que será referente ao pagamento ou recebimento que estiver fazendo. Vá em Receber e escolha empresa no tipo de recebimento.

receber pela remessa online

Em seguida você verá quatro opções de onde pode receber dinheiro e a terceira é opção a ser escolhida, Google Adsense, bem simples.

receber dinheiro do Google Adsense

Preencha os dados solicitados do Google Adsense e dê um nome como no exemplo “Receber do Adsense”.

Transferência Remessa Online

Na tela seguinte você verá como configurar a Remessa Online no Google Adsense mas eu já falei sobre como receber do Google Adsense neste post.

Na mesma tela você verá as informações da Remessa Online para transferência dos valores. Receberá o número da conta e o nome do titular, são estes números que te identificam na Remessa Online.

Transferência Remessa Online

Se você fez o cadastro simples na Remessa Online, terá uma limitação de 65 mil reais anuais. Se fizer o cadastro completo poderá enviar muito mais. Pode parecer muito 65 mil reais por ano mas conheço pessoas que ganham mais de 10 mil reais por mês com Adsense, ou seja, passa de 120 mil reais por ano.

Remessa Online

Conclusão

A Remessa Online tem me surpreendido com seus serviços e espero que continuem assim. O Spread tem sido o mais baixo e a rapidez no envio e recebimento de dinheiro traz mais segurança, pois no próximo dia útil você já tem sua operação finalizada.

Não se esqueça de utilizar o voucher “investirnoexterior” para ganhar 10% de desconto no spread. Pense no longo prazo o quanto você poderá economizar. Acabei de falar que conheço pessoas que ganham mais de 10 mil reais por mês, imaginem o desconto de 10% no spread ao logo de 5 anos o quanto não economiza?

remessa online

Bons investimentos!

BPM

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Como receber dinheiro do Google Adsense

As redes sociais crescem vertiginosamente e as propagandas estão alinhadas com este crescimento e parece não ter mais freio. As principais redes sociais pagam por propagandas em diversos sites e blogs.

O Google é o maior neste ramo de propagandas. O Facebook também faz muita propaganda mas a diferença entre os dois é que o Google te remunera sobre as propagandas e o Facebook não. Bing e Gol também estão no ramo e tem seus programas de remuneração também.

O Programa de remuneração do Google chama-se Google Adsense mas isso não preciso explicar muito porque este post é mais voltado para aqueles que já estão inscritos no programa e recebem dinheiro.

Se você é blogueiro ou tem canal no Youtube e recebe remuneração do Google Adsense, veja agora como receber este dinheiro de uma maneira simples, rápida e barata.

Recebendo pagamento do Google Adsense pela Remessa Online

Eu demorei muito pra conseguir juntar $100 e quanto juntei comecei a pesquisar como receber este dinheiro. Vi várias formas mas todas cobram bastante taxas ou tem spread muito alto. Já vi taxas de até $20 por retirada.

Após pesquisar bastante cheguei a conclusão de que a Remessa Online é a melhor maneira de receber este dinheiro. Além de ter o melhor spread, você recebe o dinheiro em um dia útil.

Além das vantagens que a Remessa Online proporciona, você ainda pode usar o voucher “investirnoexterior” para ganhar o mesmo desconto de quem envia dinheiro para a corretora no exterior.

remessa online

No próprio site da Remessa Online você encontra informações sobre como configurar a conta para enviar ou receber dinheiro do exterior mas as vezes a explicação não é suficiente. Se quiser ver um tutorial, clique neste link.

Agora a Remessa Online atualizou seu sistema e já reconhece quando um envio chega a você. Mas para receber o pagamento, primeiramente você deve ir às configurações do Google AdSense e configurar o modo como você quer receber o pagamento.

O preenchimento é simples. Basta inserir o nome e os dados da Remessa Online com o número da conta fornecido por eles. Basicamente após você se cadastrar na Remessa Online você terá acesso ao número da conta deles que é no Banco Máxima.

O dinheiro será transferido para a Remessa Online e depois convertido no câmbio que você verá online e depositado na sua conta. As taxas são claras e aparecem em cada operação. Usando o voucher “investirnoexterior” você ganha 10% de desconto no spread.

Após configurar a Remessa Online como recebedora do pagamento no Google Adsense vamos passar à configuração para receber este dinheiro com desconto no spread na Remessa Online.

Sempre que você tiver um pagamento verá o mail abaixo.

Na plataforma da Remessa Online já vai aparecer o recebimento. O Google Adsense vai enviar direto para a Remessa Online.

Ao clicar na remessa você irá ver os valores. Clique em Resgatar e prossiga.

Você irá inserir duas informações simples. Uma é o país de origem da remessa e a outra seus dados bancários.

A Remessa Online te oferece vários serviços internacionais. Já falamos aqui sobre enviar dinheiro para corretora no exterior mas desta vez escolha a primeira opção “Recebimento do Adsense”.

Insira seus dados bancários preenchendo conta corrente ou poupança, banco, agência e número da conta.

Repare que nesta tela aparecerá o custo da operação. É aqui que você insere o voucher “investirnoexterior“. Após inserir o voucher você verá o desconto no spread. No início pode parecer pouco mais esse desconto ao longo dos anos nos seus recebimentos vai fazer diferença.

Por fim você receberá uma mensagem informando que seu resgate foi solicitado com sucesso e é só aguardar um dia útil pra receber na conta.

Conclusão

A Remessa Online tornou muito simples o recebimento de pagamento do Google Adsense. Utilizando o voucher “investirnoexterior” você ganha 10% de desconto no spread. Outras opções de recebimento cobram taxas e spread altos e acaba sendo desvantajoso para quem recebe pouco como eu.

Bons investimentos!

BPM

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Por que BB Americas?

Se tem algo que gera dúvida nas pessoas que querem iniciar os investimentos no exterior é saber se precisa abrir conta em banco e qual o melhor banco para ter conta no exterior.

Em primeiro lugar quero informar que não há necessidade de ter conta em banco no exterior para começar a investir. Se você quer investir no exterior basta abrir conta em uma corretora que aceite depósitos diretos do Brasil.

A corretora Interactive Brokers aceita depósitos direto e a Remessa Online tem sido a mais barata e a mais rápida opção para envio de dinheiro ao exterior. Você encontra neste link o passo a passo de como enviar dinheiro com desconto.

Para abrir conta na corretora Interactive Brokers siga este tutorial

Por que BB Americas?

Eu uso o BB Americas por uma série de fatores relacionados à segurança e facilidade na hora de solucionar problemas. Resolver problemas em outros bancos em países muito distantes e em idiomas completamente alheio ao nosso conhecimento, pode ser perigoso.

Outro ponto importantíssimo são as leis fiscais do país onde você abriu conta. As leis aliado à bancos que não cobram nenhum tipo de tarifa podem ser mortais para sua conta.

Eu falo mais sobre o porque utilizar o BB Américas neste vídeos.

Bons investimentos!

BPM

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BlackRock BLK

A maior gestora de recursos do mundo chama-se BlackRock. Criada em 1988 a empresa gerencia hoje mais de 6 trilhões de dólares e tem valor de mercado de mais de 65 bilhões de dólares.

Com mais de 70 escritórios em 30 países, a BlackRock atende mais de 100 países ao redor do mundo possuindo ETF específicos em vários países como Hong Kong, Singapura, Suíça e Brasil.

Tem como braço forte a subsidiária iShares que gerencia ETF no mundo todo com baixa taxa de administração. A BlackRock teve seu IPO em 1999 a um preço de $14 e hoje suas ações passam de $400.

Nos últimos 5 anos seu crescimento foi de mais de 8% no ganhos e seus dividendos vem crescendo ano a ano também. Seu Yield é pouco mais de 3% e tem possibilidade de aumentar ao longo do tempo.

Para saber mais sobre a BlackRock, assistam ao vídeo. Se você ainda não está inscrito no canal, não esqueça de se inscrever e ativar o sininho para receber as atualizações e os novos vídeos.

Vejam também o vídeo sobre EPR Properties

Bons investimentos!

BPM