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O maior REIT de torres de celular da América Latina – SBA Communications

Olá caros investidores

SBA Communications completa a trilogia dos maiores REIT que operam torres de celular. Na verdade nem deveria chamar de torre de celular uma vez que outros serviços podem ser instalados nelas também. O importante é que SAB Communications, juntamente com American Tower e Crown Castle, são os maiores REIT no ramo.

Estes três REIT trouxeram excelentes retornos ao longo dos últimos anos e como sempre faço, mostro os últimos 10 anos. Neste post você verá como SBA Communications opera e qual foi seu retorno nos últimos 10 anos. Não deixe de assistir também o vídeo no Youtube.

História do serviço de TV a cabo

Os serviço de TV a cabo começaram como a maioria das Start-up começam, tentando resolver um problema existente. Lá nos anos de 1948 em uma pequena cidade dos Estados Unidos, uma pessoa pensou em algo para resolver o problema de sinal de televisão.

Os sinais são abertos mas aquela cidade em especial ficava entre montanhas e o sinal não chegavam às casas. Foi então que um morador resolveu construir uma antena no alto do morro, capturar o sinal e enviar, via cabo, para as casas da pequena cidade. Iniciou-se então os serviços tanto de torres como de TV a cabo. Dai por diante você já pode imaginar até onde isso chegou né.

SBA Communications

A SBA Communications possui e opera milhares de torres nas Américas do Norte, Central e do Sul. Eles constroem torres a pedido de operadoras sem fio, aproveitando a experiência interna em aquisição, zoneamento e construção de sites. O departamento de fusões e aquisições da SBA concluiu com sucesso a aquisição de milhares de torres, em centenas de transações com um valor agregado em bilhões de dólares, para ativos em todos os 50 estados dos Estados Unidos, em todo o Canadá e nas regiões Centro e Sul América.

Sua  reputação de avaliar um portfólio e estruturar rapidamente uma oferta mutuamente benéfica é incomparável. Juntamente com a American Tower e da Crown Castle, das quais já falamos aqui no site, SBA communications é outra gigante no ramos de torres de celular a qual prevejo que se beneficiará com a chegada do 5G.

Seu portfólio inclui torres, prédios, telhados, sistemas de antenas distribuídas (DAS) e pequenas células. Eles suportam tecnologias sem fio que mantêm pessoas, empresas e municípios conectados. Fundada em 1989 e sediada em Boca Raton, Flórida, a SBA possui operações e escritórios nas Américas do Norte, Central e do Sul.

Estão listados na NASDAQ sob o símbolo: SBAC e sua organização também faz parte do S&P 500. Além disso, a SBA está entre um dos 20 principais fundos de investimento imobiliário (REIT) com base na capitalização de mercado.

Como SBA Communications lucra

E como SBAC faz dinheiro? Eles lucram como as demais já apresentadas, ou seja, com alugueis e com desenvolvimento. No que tange aos alugueis, eles arrendam espaços de antenas em suas torres que comportam vários inquilinos e outras estruturas para uma variedade de provedores de serviços sem fio sob contratos de arrendamento de longo prazo.

No Desenvolvimento podem ajudar os provedores e operadoras de serviços sem fio a desenvolver suas próprias redes através da aquisição de terrenos, zoneamento, construção e instalação de equipamentos. Além disso, a SBA trabalha com proprietários para desenvolver e monetizar estrategicamente o potencial de infraestrutura sem fio de seus ativos imobiliários.

Área de atuação

Já vimos que American Tower opera em vários países pelo mundo, Crown Castle apenas nos Estados Unidos e agora, para completar todos os gostos, a SBA que opera nas Américas. Suas principais operações e escritórios estão no Hemisfério Ocidental, que incluem: Argentina, Brasil, Canadá, Chile, Colômbia, Costa Rica, Equador, El Salvador, Guatemala, Nicarágua, Panamá, Peru e Estados Unidos e seus territórios.

A demanda por dados móveis está aumentando mais do que a oferta de infraestrutura sem fio, com cerca de 80% de todos os dados sendo originados ou terminados em ambientes fechados. Os usuários móveis estão exigindo acesso a redes acessíveis de qualidade.

SBA Communications data

Para possibilitar isso, as operadoras precisam aproximar as antenas e rádios de seus clientes em prédios e outros locais como por exemplo campos, estádios / arenas, espaço comercial para escritórios, varejo / shopping centers, transportes / aeroportos, instalações externas e instalações externas dentre outras.

Ainda com a demanda dos sinais de 5G, outras torres e células deverão ser criadas para poder transmitir o sinal. O sinal do 3 e do 4G conseguem viajar por distâncias maiores do que o 5G mas são mais lentos. Já o 5G será mais de 60 vezes mais rápido do que o 4G, porém irá necessitar de células mais próximas.

small cells

Crescimento de SBA Communications

Nos últimos 10 anos o papel saiu de 20 para 246 dólares, ou seja, um crescimento de mais de 1100%. Esse crescimento também é devido a praticamente não pagar dividendos. Hoje eles pagam 0,6% apenas contra mais de 3% de Crown Castle. Podemos então perceber que trata-se mais de uma empresa de crescimento do que de dividendos.

Agora vamos comparar os outros dois REIT que já vimos aqui. Vejam que nos últimos 10 anos, SBA foi a que mais trouxe retorno, seguido de American Tower e por último, Crown Castle. Se formos seguir a linha dos dividendos, está certinho, apesar de não ter uma relação tão direta assim.

Esses 3 REIT deram muitos lucros para quem comprou para longo prazo. O crescimento nas telecomunicações foi gigantesco. Saímos do analógico para o digital. Da internet EDGE para o 4G. Da TV analógica para o sinal full HD. Todos estes serviços são transmitidos de antenas.

Conclusão

Não temos dúvidas de que o mundo é tecnológico. Queremos sempre uma internet mais rápida, uma imagem melhor tudo isso de forma rápida. Consequentemente para obter bons serviços, precisamos de infraestrutura. Sendo assim precisamos de investimentos. Todavia muita coisa já passou mas estamos com o 5G à nossa porta necessitando de mais investimentos.

Vimos então que os 3 REIT apresentados cresceram muito nos últimos 10 anos e agora fica aquela pergunta: Será que ainda vai crescer para os próximos 10 anos?

Bons investimentos

BPM

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O maior REIT de torres de celular dos EUA – Crown Castle

Olá caro investidor!

Dando continuidade aos estudos dos REIT de torre de celular, hoje veremos o REIT Crown Castle. No último post e no último vídeo falei sobre o maior REIT de torres de celular do mundo, American Tower. Agora vou falar do maior REIT de torre de celular dos Estados Unidos. A grande diferença dos dois é essa, American Tower é o maior do mundo e Crown Castle é o maior dos EUA. Entretanto as duas são ótimas para compor uma carteira.

Histórico da Crown Castle

A Crown Castle opera sob o ticker CCI e foi fundada em 1944. De lá pra cá passou pela NASDAQ, chegou na NYSE, virou REIT e fez várias fusões. Vamos ver uma timeline das aquisições.

  • A CCI foi fundada em 1994 com um portfólio de 133 torres de celular, 
  • O ano de 1998, já com 1400 torres, foi listada na NASDAQ;
  • Avançando para 2000, após uma série de aquisições atingiu a marca de mais de 10 mil torres já atuando nos 4 cantos dos EUA incluindo Havaí e Porto Rico;
  • Em abril de 2001 mudou da NASDAQ para a NYSE e passou a usar o ticker CCI;
  • No ano 2007 comprou sua concorrente Global Signal;
  • Em 2010 comprou uma empresa de sistema de antenas chamada Newpath Networks;
  • Já no ano de 2011 A CCI comprou a NextG Networks, adicionando mais de 7.000 pequenas células e mais de 4.500 milhas de rota de fibra;
  • Em 2012 celebrou um contrato de arrendamento de torre com a T-Mobile USA, adicionando aproximadamente 7.200 torres ao seu portfólio;
  • Em 2013 celebrou um contrato de arrendamento de torre com a AT&T Mobility, adicionando aproximadamente 9.700 torres ao seu portfólio. Com mais de 1.500 funcionários, o Crown Castle quase dobra de tamanho desde 2007.

Crown Castle como um REIT

  • No ano de 2014 Com 40.000 torres, o Crown Castle se tornou oficialmente um Real Estate Investment Trust (REIT).
  • Já em 2015 comprou a Sunesys, adicionando mais de 10.000 milhas de rotas de fibra em mercados importantes, como Los Angeles, Filadélfia, Chicago, Atlanta e norte de Nova Jersey.
  • Em 2016 CCI adquiriu a FPL FiberNet da NextEra Energy, aumentando suas milhas de rota de fibra em aproximadamente 11.500 na Flórida e no Texas;
  • Em 2017, CCI adquiriu a Wilcon e sua maior aquisição até o momento – Lightower – adicionando um total combinado aproximado de 33.900 milhas de rota de fibra nos principais mercados. Mais tarde, no mesmo ano, o REIT combina seus fornecedores de fibra adquirida com o nome da divisão “Crown Castle Fiber”. Com mais de 3.100 funcionários, o Crown Castle mais que dobra de tamanho desde 2013.

Veja também outra mega empresa que se beneficia com a tecnologia 5G e as torres de celular

Tamanho da Crown Castle

Como podemos ver na imagem abaixo, CCI possui mais e 40 mil torres de celular. Seu valor de mercado está em torno de 80 bilhões de dólares. O resultado é que CCI paga um ótimo yield de aproximadamente 3,1% que hoje dá o valor de $4,50 por ação.

crown castle

CCI tem o controle da maioria dos terrenos onde estão suas antenas e com isso já são mais de 30 mil pontos. O controle dos terrenos são por mais de 20 anos. Resultado disso é o percentual de 80% da margem bruta. Aproximadamente 39% da margem bruta vem de receitas de seus próprios terrenos. Os arrendamentos terrestres existentes têm um prazo médio remanescente de 35 anos.

Serviços da Crown Castle

Sua estrutura cria importantes conexões para tornar a vida mais fácil quando se fala de estar conectado. Possuem 25 anos de experiência no mercado, construindo e operando a rede de infraestrutura em cada estado dos EUA. Como já mencionei, sua estrutura oferece acesso a mais de um inquilino por vez. Hoje em dia temos necessidades de melhorar o sinal wireless o que é feito de duas maneiras.

  • Células pequenas externas: em municípios onde o consumo de dados excede o que as torres tradicionais podem suportar, uma rede de pequenas células externas adiciona velocidade e capacidade muito necessárias; e
  • Células pequenas internas: em locais onde um grande número de pessoas se reúne – estádios, centros de convenções, escritórios corporativos etc. – as pequenas células internas podem fornecer cobertura direcionada para lidar com o fluxo de dados.

Além dos serviços wireless, de fibra, de alugueis de torres, eles atuam em alguns projetos na sociedade. Esta parte poucas pessoas Dao importância mas é algo que deveríamos nos atentar mais.

Na parte de ética e sustentabilidade, CCI revitaliza alguns parques, escolas, livrarias e até estradas. Eles dão bastante importância para s comunidades onde oferecem serviços. Ainda oferecem acesso à educação e tecnologia em algumas escolas dessas comunidades.

Aqui faço um paralelo com nossa Vale do Rio Doce. Tivemos dois mega acidentes e no meu entendimento, faltou um compliance ambiental por parte de Vale do Rio Doce. Aquelas tragédias poderiam ter sido evitadas. Falei um pouco sobre compliance neste post. Portanto, eu também analiso como a empresa trata a parte ambiental e social.

Crown Castle X American Tower

Por fim vamos dar uma olhada em como as duas maiores operadoras de torres de celular no mundo e nos EUA evoluíram no tempo. Certamente as duas tiveram uma excelente performance, no entanto uma pagou mais dividendo do que a outra. Consequentemente, a que pagou mais, “cresceu menos”, porém não significa que não houve um belo crescimento.

Crown castle vs American Tower

Considerando um período de 10 anos, ou seja, de setembro de 2009 até setembro de 2019, podemos perceber que AMT subiu mais do que CCI. AMT em comparação com CCI pagou menos dividendos e teve crescimento maior. O resultado em 10 anos foi de 491% para American Tower contra 335% de Crown Castle. De qualquer maneira o resultado foi excelente no período de 10 anos.

Conclusão

Concluindo a comparação, fica claro que os dois REIT tiveram excelente performance no longo prazo. Tudo graças ao crescimento da tecnologia nas telecomunicações e no crescimento das soluções online. A tecnologia 5G está chegando e também promete trazer mais necessidades de investimento juntamente com as novas soluções. Deste modo você pode aproveitar o mercado e investir para obter bons retornos ao longo dos anos.

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Bons investimentos.

BPM

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Maior REIT do mundo de torres de celular – American Tower

Olá caro investidor!

American Tower é o maior REIT do mundo que opera torres de celular. Aliás, deixa eu voltar um pouco e perguntar se você sabia que existe um REIT que opera apenas torres de celular. No Brasil os FII, que são os correspondentes aos REIT, não temos este tipo de operação. De qualquer maneira você pode se beneficiar também lucrando com este segmento.

As torres de celular

A descrição do produto e dos serviços você já conhece sem nem precisar estudar. Uma torre de transmissão é uma estrutura vertical, projetada para acomodar várias antenas e consequentemente, vários inquilinos sendo os mais comuns as empresas de telefonia. Esses inquilinos usam muitas tecnologias diferentes, incluindo telefonia, dados móveis, transmissão de televisão e rádio.

Em uma torre encontramos também uma infraestrutura para atender várias demandas. A maioria dos lugares onde as torres estão são alugadas ou arrendadas. Os inquilinos usualmente contratam o aluguel de suas antenas juntamente com shelters para deixar outros equipamentos, afinal é necessário ter equipamentos de codificação, nobreaks, enfim, o local precisa ter energia e manutenção constante.

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Temos em alguns lugares as torres de TV digital de onde são transmitidos vários canais de televisão. A mais conhecida no Brasil é em Brasília onde foi construída em um ponto alto e virou atração turística. Até isso dá pra fazer, ganhar dinheiro com o turismo se projetar uma boa antena fixa.

A chegada do 5G e as possibilidades de ganhos

Atualmente, com a perspectiva da chegada do 5G, essas torres serão mais requisitadas bem como novas torres serão necessária. A infraestrutura para tudo funcionar perfeitamente também será contratada. Dentro desse escopo, a American Tower é uma das principais proprietárias e operadoras independentes de imóveis de telecomunicações.

REIT American Tower torre de celular

Hoje, AMT possui aproximadamente 98% de sua receita gerada com o arrendamento dessas propriedades, bem como com fibra e outros ativos de telecomunicações urbanas em alguns dos mercados internacionais. Eles fornecem inclusive os imóveis necessários para as redes de comunicações sem fio atuais. Operam 4 tipos de antenas fornecendo serviço para cada tipo de usuário. O grande gol é que em uma antena você pode ter vários equipamentos e vários inquilinos.

Área de atuação da American Tower

American Tower

A American Tower possui mais 170 mil pontos de comunicação. Quanto mais clara a cor, mais antiga é a operação e aqui podemos ver que eles já estão há um tempinho no Brasil também. Você acha que nosso mercado de telecomunicações tem pra onde crescer? Então, se você acha, pode ser uma boa entrar neste negócio. Observe quantos pontos eles possuem na índia. Aproximadamente 75 mil.

Você pode até não saber mas American Tower já está presente em várias cidades do Brasil. E ai te pergunto, será que há possibilidade de crescer mais no Brasil? Você vê necessidade de melhorar o sinal de telefonia e internet na sua região? Com certeza sim né.

Agora atenção, deixei uma dica super interessante no vídeo no Canal do Youtube para você que tem um terreninho por aí. Então não deixe de assistir o vídeo até o final para saber como você pode lucrar com a American Tower fazendo com que eles arrendem seu terreno.

Como surge o lucro de American Tower

Pra finalizar, abaixo temos uma imagem mostrando a receita que uma torre de celular produz. Observe que com apenas um inquilino a margem fica simples. No entanto, quando adiciona um segundo inquilino na mesma torre, os custos não acompanham. Podemos perceber que o custo aumentou mil dólares enquanto a receita pulou para 50 mil dólares. É assim que a AMT aumenta seus lucros.

torres de celular

Conclusão

American Tower é um excelente REIT que tende a crescer ainda mais. Podemos ver neste post alguns detalhes mas se quiser ter uma análise mais completa, não deixe de assistir o vídeo no Youtube.

Relembro também a parceria que o site tem com a Remessa Online e se você quer ajudar a manter e aumentar este tipo de conteúdo, utilize o cupom de desconto investirnoexterior ao enviar dinheiro para o exterior. Não se esqueça de se inscrever nas redes sociais e no youtube.

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Bons investimentos.

BPM

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Federal Realty – FRT

Olá caros Investidores!

Já falei algumas vezes aqui sobre as Dividend Aristocrats que são as ações que pagam dividendos crescentes e ininterruptos há mais de 25 anos. Não sei se perceberam mas são majoritariamente ações. No meio das Dividend Aristocrats existe apenas dois REIT que compõe a relação. Um deles chama-se Federal Realty.

Federal Realty, não é só o único REIT que faz parte das dividends aristocrats, ele também faz parte das dividend kings, pois distribui dividendos crescentes e ininterruptos há 51 anos. Isto é um feito e tanto para os REIT, uma vez que eles sempre distribuem no mínimo 90% do que recebem tendo pouca margem para erros. O fato de acontecer vacância ao longo do tempo acaba impedindo que os dividendos sejam crescentes há tanto tempo.

Estratégia do Federal Realty – FRT

É um REIT focado em aquisição, gerenciamento e redesenvolvimento de propriedades de alta qualidade em lugares estratégicos com alta demografia. No início era só REIT de shoppings mas depois abriu os horizontes para demais propriedades como apartamentos.

Federal Realty FRT REIT

A diversificação do Federal Realty é muito boa. Nenhum representante possui mais de 9% do portfólio. Nenhum inquilino possui mais do que 2,7% de posição no REIT. No total são quase 3 mil inquilinos em 105 propriedades. Os 25 mais conhecido são nomes como TJx, GAP, CVS e Home Depot.

Seu dividend yield fica em torno de 3% e seu crescimento nesses 51 anos de pagamento de dividendos ininterruptos foi de 7%. Isto é um feito e tanto para um REIT pelas características que já comentei acima. Se até agora conseguiram manter essa estratégia e essa boa gestão, você acha que mudará algo nos próximos anos?

Realty Income (O)

Eu atualizei o post após um alerta do amigo Aposenteaos40.org que me lembrou que o REIT (O), Realty Income, entrou para a lista das Dividend Aristocrats. Se você ainda não viu como se compõe este REIT, assista ao vídeo abaixo. Agora temos dois REIT que pagam dividendos crescentes e ininterruptos por mais de 25 anos.

Conclusão

Para quem gosta de dividendos regulares e segurança, Federal Realty é uma boa opção. Se você gosta de segurança e quer um Yield alto, veja tudo sobre a AT&T. Ela também faz parte das dividend aristocrats e paga altos dividendos.

Acompanhe mais sobre Federal Realty no vídeo abaixo.

Bons investimentos a todos!

BPM

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Como analisar um REIT

Tenho ouvido bastante a dúvida de como analisar um REIT. Os REIT têm caído no gosto de quem quer investir no exterior e ter uma renda passiva mensalmente. Eles possuem uma similaridade muito grande com nossos fundos de investimento imobiliário e por isto este aumento na procura tem acontecido. Neste post vamos ver alguns tópicos de como analisar um REIT. O assunto não será esgotado e falarei de mais tópicos no futuro.

REIT significa Real Estate Investment Trust que traduzindo bem simplesmente, significa investimentos em imóveis. Saibam que existem REIT em diversos países e vocês podem negociar em vários deles usando uma corretora local ou a Interactive Brokers que permite operar em diversos mercados.

Nos Estados Unidos existem atualmente cerca de 225 REIT divididos em diversa categorias que veremos mais a frente. Só o mercado de REIT nos EUA é muito maior do que nossa Bovespa inteira. Existem REIT que pagam de 2 a 8% ao ano, ou seja, para quem quer renda mensal, é uma  ótima opção. Por isso a importância em analisar um REIT de maneira eficiente.

A grande diferença entre os REIT dos EUA e os FII no Brasil é que lá nos States eles podem se alavancar e no país tupiniquim não. Alguns REIT são bem alavancados e com isso o risco aumenta mas em compensação o rendimento tende a ser maior mensalmente.

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Tipos de REIT

Os REIT primeiramente são divididos em Equity e Mortgage. Basicamente Equity REIT são aqueles que compram e operam imóveis. Já os Mortgage REIT são aqueles que emprestam dinheiro para os donos de imóveis e operadores ou compram suas dívidas. A grosso modo seria como os nossos FII de papel.

Como citei existem diversos tipos de REIT nos Estados Unidos, eis alguns deles: escritórios, lojas, shopping, torre de celular, saúde, apartamentos, depósitos, hotéis, casas de família e outros. Ah, existem os de presídios também.

Na hora de analisar um REIT, assim como outros tipos de investimentos, devemos considerar alguns pontos que chamam mais a atenção. Nem todos os REIT tem o mesmo desempenho então devemos fazer uma análise mínima que seja para tentar encontrar uma opção que possa trazer um ganho maior no médio ou longo prazo.

Um bom time de gestão

Não diferente dos FII ou das ações, um bom time de gestores é importantíssimo para o ativo. Recentemente no Brasil vimos a Magazine Luiza dar um salto gigantesco no mercado e isto deveu-se CEO e seu time. De igual maneira temos alguns FII que se destacaram também. Não raro vemos um ativo indo mal e quando troca o time da gestão, em pouco tempo já temos bons resultados.

Nos Estados Unidos a General Electric (GE) vem sofrendo há alguns anos. Teve troca de CEO mas mesmo assim o mercado não animou muito. Em se tratando de REIT, o Owner & Minors também não vinha muito bem das pernas e cortou dividendos para tentar resolver suas dívidas. Resultado foi uma grande evasão do ativo que fez o preço despencar de uma hora para outra.

Quando investimos nosso dinheiro em algum ativo queremos que ele esteja em boas mãos. Antes de investirem em um ativo, façam uma busca no google para ver o time de gestão. Feito isso, façam uma busca para conhecerem os gestores, conhecerem seus feitos anteriores. Muitas das vezes um bom CEO para uma área não é bom para outra.

Taxa de ocupação

Um REIT que mantém uma alta taxa de ocupação por vários anos superando até crises e recessões demonstra uma boa gestão. Isto significa que o time está trabalhando arduamente para manter uma alta ocupação e não está dormindo no ponto. Não é porque em determinado momento a ocupação está alta que os gestores não estão trabalhando em novas oportunidades.

Uma alta taxa de ocupação faz com que a receita seja mais consistente e com isso o pagamento dos dividendos mais garantidos. Grandes variações na taxa de ocupação deixam o REIT instável e ninguém quer ter a incerteza se vai receber no próximo mês ou não. Alguns REIT operam mais ativamente efetuando compras e vendas de imóveis constantemente. Analisem bem o histórico dessa gestão.

Price to book abaixo de um

Ao analisar um REIT um dos parâmetros interessante é o Price-to-book Ratio abaixo de um. O Price-to-book compara o preço do ativo de acordo com o valor patrimonial então se estiver abaixo de um, provavelmente está abaixo do que vale. Por aqui é conhecido como P/VPA (preço sobre valor patrimonial). Mas cuidado, este indicador sozinho não deve ser determinante para a compra de um ativo.

De igual maneira, um ativo que tem o Price-to-book Ratio em 3, significa que está valendo duas vezes mais do que realmente vale. Tudo vai depender do que o ativo tem a oferecer.

Localização

Talvez umas das coisas mais importante ao analisar um REIT é saber a localização dos ativos. Alguns REIT não necessariamente precisa estar bem localizado como é o caso de antenas de celular ou presídios. Nestes casos o que importa é a eficiência do REIT. Mas se formos considerar lojas, escritórios, shoppings, hotéis e outros, devemos considerar a localização.

Nos Estados Unidos, Detroit virou uma cidade fantasma. Por lá casas foram abandonadas, empresas fecharam e o mercado imobiliário não vale quase nada. Há uma corrente que ainda luta pelo lugar mas ninguém quer investir lá.

Por outro lado, Nova Iorque tem um dos metros quadrado mais caro do mundo. Para quem conhece a cidade “that never sleeps”, sabe a dificuldade de encontrar um hotel razoável a preço bom. Geralmente os hotéis mais baratos são horríveis e os dignos são bem caros. Um amigo morava lá de aluguel em Long Island em um bom apartamento de 3 quartos mas pagava U$ 6.700 ao mês. Converta isto para reais e teremos algo em torno de R$ 25.000,00 ao mês.

A maioria dos REIT apresentam em seus sites a posição de cada propriedade. Analise o número de habitantes, as rodovias, as cidades em volta, o potencial de crescimento dentre outros aspectos. Se você tiver oportunidade, visite alguma cidade onde há várias propriedades e veja “in loco” as perspectivas.

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Inquilinos e vencimento dos contratos

Os inquilinos também fazem parte de uma análise mais apurada nos REIT. Quem não gostaria de ter a Apple, a Amazon, o Facebook como inquilinos? Bons inquilinos são importante para a consistência dos pagamentos. Você tem um apartamento alugado, prefere que seja um inquilino com dificuldades financeiras ou um inquilino que tem dinheiro em caixa e pode pagar o aluguel sem afetar o bolso?

Juntamente com um bom inquilino vem a verificação dos contratos de alugueis. De nada adianta ter um bom inquilino que vai abandonar a propriedade daqui a um ano. Entrar em um ativo em que os melhores inquilinos vão sair pode causar estresse devido ao trabalho para conseguir novos inquilinos. Ao analisar um REIT, procure aqueles com contratos longos.

Endividamento

Falei no início do post que a grande diferença entre os REIT e os FII é que esse pode ser alavancado e este não. Olhar o endividamento do REIT é extremamente importante para saber o quão comprometido sua receita está em relação às propriedades.

Um baixo endividamento é importante principalmente na hora de expandir os horizontes com novas oportunidades. Se um REIT já está altamente endividado, fica muito mais difícil conseguir empréstimos para expandir seu portifólio. 

Conclusão

REIT são excelente para renda passiva e alguns são muito resilientes com ótima administração e gestão superando dificuldades na economia. No entanto, alguns pontos merecem atenção especial na hora de analisar um REIT como os apresentados.

Estes tópicos acima não esgotam o assunto mas considero que seja mais de 50% na análise de um REIT. O processo decisório de aquisição de um REIT leva em conta também o risco retorno. Sabendo analisar pelo menos esses tópico vocês já têm condições de montarem uma boa estratégia de investimentos.

Farei outros posts comentando mais características dos REIT. Se você ainda não conhece o canal do YouTube, clique neste link e veja  os vídeos onde mostro a composição de alguns REIT.

Por fim, deixe nos comentários sua opinião sobre o assunto. Fique a vontade para colaborar com sua experiência no que tange à analises dos REIT e processo decisório de investimentos. 

Bons investimentos a todos!

BPM


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REIT – EPR Properties

Vamos falar de um dos maiores REIT dos Estado Unidos. Eu já havia falado sobre EPR Properties em um estudo de caso que tinha feito sobre compras mensais durante 10 anos. Vocês podem consultar o estudo neste link. Mas agora vou detalhar um pouco mais.

Também fiz um video com a maioria das informações apresentadas aqui e no post já mencionado. Se ainda não assistiram ao vídeo, basta clicar neste link para terem acesso. Não se esqueçam de se inscreverem e comentarem no canal.

Portfólio de EPR Properties

Em primeiro lugar vamos ver o tamanho deste REIT. Ele possui 6,7 bilhões de dólares em investimentos mas seu valor de mercado já passa de 8 bilhões com receita líquida anualizada de 580 milhões de dólares.

Portfolio EPR Properties

Está distribuído em 391 lugares com mais de 250 inquilinos em 43 estados nos Estados Unidos, Distrito de Columbia além do canadá

Área de atuação

EPR Properties atua basicamente em três áreas, uma de entretenimento, outra de recreação e outra de educação.

Na área de entretenimentos podemos ver que ele atua com 158 salas de cinema, 11 centro de entretenimentos familiares e 7 centros de varejo, compras, lojas.

EPR Properties

Na área de recreação possui 32 complexos de Golf, 12 áreas de ski, 21 atrações como parques, piscinas com ondas e mais 10 outros tipos de recreação como o túnel de vento, uma diversão bem legal para família e um treinamento excepcional para os paraquedistas.

EPR Properties
REIT

Mas não é só isso, além de entretenimento e atrações, atua também na área de educação com escolas públicas, privadas e creches. 

Investir em REIT

Na imagem do mapa abaixo podemos ver cada estabelecimento que faz parte do REIT. Desde escolas até cinemas passando por campos de golfe, tudo está listado no site e vocês podem acessar cada um deles diretamente para ver a localização.

Os vermelhos são de entretenimentos, os verdes de recreação e os laranjas de educação. Notem que estão divididos por todo o territórios dos Estado Unidos. A diversificação do REIT é muito boa.

Investir nos Estados Unidos

Receita de EPR Properties

Ja na imagem abaixo podemos ver de onde vem a maior parte da receita. Observem que entretenimento ainda é o que mais traz receita para o EPR Properties com um total de 48%.

Será esta dependência do entretenimento em praticamente 50% da receita, um problema para o REIT? Façam a analise de vocês mas não antes de assistirem ou lerem sobre compras mensais nos últimos 10 anos.

Investir em REIT

Para contribuir com suas análises, segundo a US Bureau Economic Analysis, a indústria de artes, entretenimento e recreação tem crescido bastante aumentando a participação no PIB americano. Reparem o crescimento desde 2010.

Crescimento REIT

Isso ocorre porque quando a economia melhora e as pessoas têm uma melhora nas suas contas, elas passam a se divertir mais, a viajar mais, a colocar os filhos em uma escola melhor. Então, desde que a economia ande bem, o REIT vai lucrando muito bem.

Ao mesmo tempo que lucram com entretenimento, vão aumentando a participação nas outras áreas de modo a diminuir esta exposição, conforme gráfico abaixo.

REIT EPR

Reparem que o crescimento em entretenimento foi bem pequeno enquanto em recreação e educação foi bem maior. É exatamente o que precisa para diminuir a exposição de apenas um setor.

Perspectivas futuras para o EPR Properties

EPR Properties

O gráfico acima mostra o vencimento de contratos. Poucos contratos vencem em 2019 e 2020, já em 2021 aumenta um pouco mas o total de contratos a vencer até 2027 não chega a 10%. Até lá o EPR vai trabalhando novos contratos ou até mesmo a extensão dos atuais.

Outra importante consideração é que até 2022 não há débitos, ou seja, temos uma boa perspectiva pelo menos nos próximos 3 anos.

EPR

Dividendos de EPR Properties

E como se comportam os dividendos ao longo dos anos? Vejam o crescimento no gráfico abaixo. Notem que há um crescimento constante desde 2010.

Em janeiro de 2019 EPR declarou pagamento de 0,375 $ no trimestre, ratificando assim o aumento de dividendos ao longo dos anos. Antes era 0,36$ por cota por trimestre. Seu yield fica em torno de 6$ ao ano.

Maiores detalhes sobre os dividendos estão no estudo que mencionei. Não vou replicar aqui para não ficar muito grande.

REIT EPR

Conclusão

EPR Properties é um dos REIT mais negociados no mercado americano com um bom desempenho há anos. É um bom pagador de dividendos pagando em torno de 6% ao ano. Para quem quer uma renda extra e também um crescimento ao longo do tempo, o EPR pode ser uma excelente opção.

Não deixem de assistir aos vídeos no canal do youtube e lembrem-se que este site é apenas de estudos e os posts aqui trazidos não constituem recomendação de compra ou venda de ativos.

Bons investimento a todos.

BPM

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Vale a pena investir em EPR Properties?

EPR Properties é um dos maiores REIT de entretenimento dos EUA mas uma das maiores dúvidas que mais paira na cabeça de quem investe ou pensa em investir é se vale a pena investir no exterior ou não. Quando falamos em exterior falamos no mundo todo mas este post em específico vai tratar de um REIT nos Estados Unidos.

Eu fiz esse estudo de caso em maio no blog BPMilhao e agora estou atualizando e postando aqui para manter os registros e trazer o debate com vocês. Para quem quiser saber mais, tem outros comparativos no blog e com o tempo vou postando aqui também. Tem um comparativo com a Exxom Mobil também.

O estudo para saber se vale a pena ou não investir em EPR Properties pegou os últimos 10 anos e com isso vamos ver se valeu a pena e se, talvez, valerá a pena investir desta maneira pelos próximos 10 anos. A ideia é ver nesse intervalo de 10 anos passados, quantas cotas foram compradas e quanto por mês poderíamos estar recebendo de dividendos hoje e se daria pra viver de renda no exterior.

Para quem quer viver de dividendos no futuro o ideal é reinvestir os dividendos e desta forma os juros compostos trabalham mais ainda pra você e o tempo de acumulação pode ser diminuído. Neste estudo eu reinvesti os dividendos pelos 10 anos.

Parâmetros utilizados para investir em EPR Properties

Para a realização do estudo foi necessário estabelecer alguns parâmetros como seguem:

  • Utilizei o valor de aportes de R$ 3.000,00 mensal;
  • Corrigi os aportes pela inflação anual, ou seja, a cada janeiro teve a correção da inflação no ano anterior e mantive os aportes até dezembro (exemplo, montante em R$3000 mil mensal, a inflação do ano foi 5%, então o montante mensal para o ano vindouro será 3150);
  • Fiz o cálculo da compra de EPR considerando o valor de fechamento mensal mostrado pelo investing.com;
  • Utilizei o dólar de compra do primeiro dia útil de cada mês retirado do site uol.com.br
  • Em todos os meses arredondei o valor para baixo para compensar o custo de manter a conta no exterior e também da remessa do dinheiro para fora e a corretagem, considerei apenas a quantidade exata de cotas, dependendo da sua forma de enviar o dinheiro e qual seu banco, taxa mensal da conta e corretora podem ter ficados bem aproximados;
  • Somei o valor dos dividendos no valor do aporte mensal. Desta maneira peguei aquele aporte em reais, o que comecei com R$ 3.000,00 e fui corrigindo com a inflação e converti pra dólar. O valor em dólar eu somei os dividendos líquidos ganhos no mês anterior.  E assim fui somando durante os 10 anos

Quantidade de cotas compradas:

A tabela abaixo mostra o início em maio de 2008 e término em outubro de 2018 somando assim 10 anos e 5 meses. Vamos entender as colunas:

  • Aporte: valor a ser aportado mês a mês;
  • Inflação: valor a ser acrescido em janeiro do ano seguinte. Não considerei a inflação mensal e sim a anual;
  • Dólar R$: Valor de compra do dólar no primeiro dia útil do mês;
  • Conversão U$: quantidade de dólar do aporte convertido ao dólar da coluna anterior;
  • Cotação U$ EPR: Valor da cotação de acordo com o site investing.com. No gráfico de 10 anos, os candles mostram um único valor por mês e foi o valor que utilizei;
  • Quantidade de cotas: quantidade de cotas compradas no mês;
  • Dividendos: valor dos dividendos recebidos. Notem que até fevereiro de 2013 os dividendos eram pagos trimestralmente e depois passou a ser mensal;
  • Total bruto: Total recebido em dividendos sem descontar os 30% de imposto;
  • Total líquido: Total recebido em dividendos descontando os 30% de imposto;
  • Valor carteira: Valor da carteira multiplicando a quantidade de cotas do mês anterior ( sem considerar compras do mês atual) pelo valor da cota do mês. Exemplo: O valor da carteira de junho de 2008 é igual a 33 cotas (compradas em maio) vezes o valor da cota em junho U$ 49,44. Deste modo sei qual o valor da carteira que estou iniciando o mês;
  • % mensal bruto: É a porcentagem dos dividendos recebidos em relação ao valor da carteira no mês sem descontar os 30% de imposto;
  • % mensal líquido: É a porcentagem dos dividendos recebidos em relação ao valor da carteira já descontado os 30% de imposto.

Veja agora como abrir conta em uma corretora americana para começar a operar no exterior.

EPR Properties

Vejamos a tabela contendo todos os dados desde maio de 2008.

Investir em REIT
EPR
EPR Properties
Investir em EPR Properties

Podemos perceber que houve uma grande variação no valor da cota e quem fica comprando e vendendo fazendo trade ou swing trade, deve ter tido uma variação grande.

Podemos reparar também que o valor de outubro de 2018 está praticamente igual ao de julho de 2016, ou seja, tivemos ai uma oportunidade de aumentar posição comprando mais cotas por preço menor e aumentar os dividendos mensais.

Salário Minimo

Salário Mínimo

Podemos perceber que o salário mínimo saiu de R$ 415,00 para R$ 954,00, ou seja, um aumento de aproximadamente 129%. O aporte de outubro de 2018 foi de R$ 5.359,60, ou seja, 78% maior que o de maio de 2008 que foi o primeiro de R$ 3.000,00.

Teoricamente conseguiríamos corrigir os aportes pela inflação. Sei que é difícil, pois temos outras contas a pagar e o preço dos produtos não acompanha exatamente essa variação. A inflação é o maior vilão dos aportes.

Conclusão

Ao final de quase 10 anos e meio teríamos acumulado mais de 415 mil dólares gerando mais de 1500 dólares por mês apenas com dividendos recebidos mensalmente de EPR Properties. Será que é suficiente para viver sem trabalhar? Não sei, ai teríamos que entrar em outros assuntos relacionados à custo de vida e lugares para viver.

Fato é que no longo prazo, mesmo passando por uma crise, investir em EPR Properties me parece vantajoso e ter disciplina de aportes independente do valor do dólar ou da cotação da ação é fundamental. 

O estudo não visou outros tipos de investimentos. Sabemos que existem outros REIT que pagam mais ou até mesmo stocks que tiveram aumento de mais de 300%nos últimos 10 anos. O Estudo foi somente sobre investir em EPR Properties e se valeria a pena fazer isso pra viver de dividendos.

Bons investimentos!

BPM

poradmin

Onde investir no exterior?

Quando se fala em investir, você provavelmente já deve ter se perguntado onde investir? Muitas pessoas não têm noção nenhuma de onde investir e nem sabe quais tipos de investimentos existem e isto faz com que seu dinheiro fique na poupança ou então acaba criando uma prestação pra poder guardar dinheiro.

No Brasil existem diversos tipos de investimentos mas as pessoas não dominam nem 30% deles. Se olharmos o número de CPF cadastrados na Bovespa neste link, veremos que não chega a 800 mil investidores.

Onde investir

Se no Brasil o universo de investidores é pequeno, o que dizer de brasileiros que investem no exterior? Neste link do site do Banco Central você pode acessar o relatório completo mostrando várias métricas dos investimentos no exterior. Na tabela abaixo podemos observar que somos pouco mais do que 40 mil investidores no exterior. Reparem o crescimento nos últimos anos.

Quantidade de investidores no exterior.

Como podemos observar, o número de investidores no exterior está crescendo a cada ano e a tendência é aumentar ainda mais. Fatores como crise política, crise financeira, falta de segurança, filhos estudando no exterior, viagens dentre outros, acabam levando o brasileiro a procurar investir fora.

Mas se os brasileiros não sabem nem investir no Brasil, não conhecem os produtos que as corretoras oferecem, como vai investir no exterior? Essa é a árdua missão que eu e outros camaradas tentamos mostrar e ensinar todos os dias.

5 Tipos de investimentos no exterior

Se no Brasil temos vários tipos de investimentos como ações, CDB, Fundos de investimento imobiliários, Debêntures, Fundos de investimentos, Tesouro Direto, ETF dentre outros, no exterior temos isso e muito mais.

Vamos a uma pequena lista de alguns dos ativos que podemos investir no exterior. Posteriormente farei post com comentários sobre cada um deles e assim você vai aprendendo o que existe e escolhendo qual o melhor tipo para investir.

Ações

É o tipo de investimento mais comum que existe. Não há mistério nenhum para investir em ações tanto no Brasil quanto no exterior. Basicamente é uma empresa que publica trimestralmente seu balanço mostrando as operações, receitas, investimentos, compras, desenvolvimentos, dentre outros dados e você decide se quer ser sócio dela ou não.

Investir em ações é se tornar sócio da empresa e toda vez que ela tiver lucro, irá distribuir parte para os acionistas e aí você ganha os famosos dividendos. Com esses dividendos você pode investir mais ou usar para viver.

Existem milhares de empresas boas para investir e a maioria delas você já conhece. Você conhece a Apple? Acha que o iPhone é um bom aparelho? Ele vende muito? Você conhece o Facebook? Tem muita propaganda por lá? Você acessa diariamente? Será que existem muitos usuários lá? Conhece a Cocal cola? O Google? A IBM? A Disney? A Netflix? A Amazon? Enfim, viu quantas empresas você já conhece e já sabe a avaliação delas?

Veja aqui como abrir sua conta no exterior

REIT – Real Estate Investment Trust 

Investir em REIT é uma das opções mais comuns. Os famosos REIT são bem parecidos com os Fundos de Investimento Imobiliário Brasileiro. São imóveis, escritórios, shopping, hotéis, parques, galpões espalhados não só pelos Estados Unidos 🇺🇸 como pelo mundo todo que todos os meses pagam os alugueis e 90% disso é distribuído entre os acionistas.

Os REIT junto com as ações são as formas mais conhecidas no exterior para retornar uma renda mensal como um salário devido ao fato do pagamento regular dos dividendos.

Bonds

Investir em Bonds é como investir em nosso Tesouro Direto, ou seja, é uma maneira de o Governo pegar um empréstimo com você a uma taxa de juros não tempo. Claro que se você pegar um empréstimo no banco não terá a mesma taxa que o governo te pagará mas para aqueles que têm dinheiro para investir e querem tranquilidade de uma renda fixa, os Bonds são boas opções.

Um pouco diferente do Brasil, no exterior, principalmente nos EUA 🇺🇸, os governos estaduais e municipais também emitem os Bonds. Dentro desta área há uma gama de títulos a escolher. Hoje em dia a taxa de juros nos EUA 🇺🇸 está em torno de 2,8% o que é bastante para a economia americana. 

ETF – Exchange Trade Funds

Os ETF é um grupo diversificado de ativos e alguns fundos de índices tentam replicar índices como o S&P500, Russel2000 dentre outros. Investir em ETF é investir em varias empresas ao mesmo tempo. Pensem em um ETF como um grupo de alguma coisa que alguém resolveu juntar e comercializar.

Existem ETF só de empresas de tecnologia, sendo assim esse ETF terá diversas ações de empresas como Apple, Facebook, Google, IBM, Samsung, Nvidia, Intel, GE dentre outras e assim também podem pagar bons dividendos uma vez que todas essas empresas que o compõe, pagam regularmente.

Existem ETF que replicam índices do mundo todo, empresas asiáticas, empresas hospitalares, empresas financeiras, bancos e muito mais. É um universo imenso de possibilidades em investir em várias empresas ao mesmo tempo no mundo todo.

Veja aqui como enviar dinheiro para sua corretora sem pagar taxas

Perpetual Bonds

Os Perpetual Bonds são como as Debêntures no Brasil. Empresas privadas pegam empréstimos de você e remuneram a uma taxa de juros sem data de vencimento. Eles não são resgatáveis mas em contra partida pagam bons juros constante.

Para se ter uma ideia, empresas brasileiras oferecem Perpetual Bonds nos Estados Unidos pagando bons juros em dólar. Itaú, Banco do Brasil, BRFoods são algumas das empresas.

Conlcusão

Existem muitas outras maneiras de investir no exterior e apresentei somente 5 opções de investimentos. O universo é tão grande que só nessas 5 categorias podemos escrever vários posts sobre eles e é o que farei ao longo do tempo.

Acompanhem os posts para ver o detalhamento de cada tipo de investimentos e se aprofundar um pouco mais. Você conhecerá as características de cada um deles bem como as vantagens e desvantagens.