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REIT – EPR Properties

Vamos falar de um dos maiores REIT dos Estado Unidos. Eu já havia falado sobre EPR Properties em um estudo de caso que tinha feito sobre compras mensais durante 10 anos. Vocês podem consultar o estudo neste link. Mas agora vou detalhar um pouco mais.

Também fiz um video com a maioria das informações apresentadas aqui e no post já mencionado. Se ainda não assistiram ao vídeo, basta clicar neste link para terem acesso. Não se esqueçam de se inscreverem e comentarem no canal.

Portfólio de EPR Properties

Em primeiro lugar vamos ver o tamanho deste REIT. Ele possui 6,7 bilhões de dólares em investimentos mas seu valor de mercado já passa de 8 bilhões com receita líquida anualizada de 580 milhões de dólares.

Portfolio EPR Properties

Está distribuído em 391 lugares com mais de 250 inquilinos em 43 estados nos Estados Unidos, Distrito de Columbia além do canadá

Área de atuação

EPR Properties atua basicamente em três áreas, uma de entretenimento, outra de recreação e outra de educação.

Na área de entretenimentos podemos ver que ele atua com 158 salas de cinema, 11 centro de entretenimentos familiares e 7 centros de varejo, compras, lojas.

EPR Properties

Na área de recreação possui 32 complexos de Golf, 12 áreas de ski, 21 atrações como parques, piscinas com ondas e mais 10 outros tipos de recreação como o túnel de vento, uma diversão bem legal para família e um treinamento excepcional para os paraquedistas.

EPR Properties
REIT

Mas não é só isso, além de entretenimento e atrações, atua também na área de educação com escolas públicas, privadas e creches. 

Investir em REIT

Na imagem do mapa abaixo podemos ver cada estabelecimento que faz parte do REIT. Desde escolas até cinemas passando por campos de golfe, tudo está listado no site e vocês podem acessar cada um deles diretamente para ver a localização.

Os vermelhos são de entretenimentos, os verdes de recreação e os laranjas de educação. Notem que estão divididos por todo o territórios dos Estado Unidos. A diversificação do REIT é muito boa.

Investir nos Estados Unidos

Receita de EPR Properties

Ja na imagem abaixo podemos ver de onde vem a maior parte da receita. Observem que entretenimento ainda é o que mais traz receita para o EPR Properties com um total de 48%.

Será esta dependência do entretenimento em praticamente 50% da receita, um problema para o REIT? Façam a analise de vocês mas não antes de assistirem ou lerem sobre compras mensais nos últimos 10 anos.

Investir em REIT

Para contribuir com suas análises, segundo a US Bureau Economic Analysis, a indústria de artes, entretenimento e recreação tem crescido bastante aumentando a participação no PIB americano. Reparem o crescimento desde 2010.

Crescimento REIT

Isso ocorre porque quando a economia melhora e as pessoas têm uma melhora nas suas contas, elas passam a se divertir mais, a viajar mais, a colocar os filhos em uma escola melhor. Então, desde que a economia ande bem, o REIT vai lucrando muito bem.

Ao mesmo tempo que lucram com entretenimento, vão aumentando a participação nas outras áreas de modo a diminuir esta exposição, conforme gráfico abaixo.

REIT EPR

Reparem que o crescimento em entretenimento foi bem pequeno enquanto em recreação e educação foi bem maior. É exatamente o que precisa para diminuir a exposição de apenas um setor.

Perspectivas futuras para o EPR Properties

EPR Properties

O gráfico acima mostra o vencimento de contratos. Poucos contratos vencem em 2019 e 2020, já em 2021 aumenta um pouco mas o total de contratos a vencer até 2027 não chega a 10%. Até lá o EPR vai trabalhando novos contratos ou até mesmo a extensão dos atuais.

Outra importante consideração é que até 2022 não há débitos, ou seja, temos uma boa perspectiva pelo menos nos próximos 3 anos.

EPR

Dividendos de EPR Properties

E como se comportam os dividendos ao longo dos anos? Vejam o crescimento no gráfico abaixo. Notem que há um crescimento constante desde 2010.

Em janeiro de 2019 EPR declarou pagamento de 0,375 $ no trimestre, ratificando assim o aumento de dividendos ao longo dos anos. Antes era 0,36$ por cota por trimestre. Seu yield fica em torno de 6$ ao ano.

Maiores detalhes sobre os dividendos estão no estudo que mencionei. Não vou replicar aqui para não ficar muito grande.

REIT EPR

Conclusão

EPR Properties é um dos REIT mais negociados no mercado americano com um bom desempenho há anos. É um bom pagador de dividendos pagando em torno de 6% ao ano. Para quem quer uma renda extra e também um crescimento ao longo do tempo, o EPR pode ser uma excelente opção.

Não deixem de assistir aos vídeos no canal do youtube e lembrem-se que este site é apenas de estudos e os posts aqui trazidos não constituem recomendação de compra ou venda de ativos.

Bons investimento a todos.

BPM

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Vale a pena investir em EPR Properties?

EPR Properties é um dos maiores REIT de entretenimento dos EUA mas uma das maiores dúvidas que mais paira na cabeça de quem investe ou pensa em investir é se vale a pena investir no exterior ou não. Quando falamos em exterior falamos no mundo todo mas este post em específico vai tratar de um REIT nos Estados Unidos.

Eu fiz esse estudo de caso em maio no blog BPMilhao e agora estou atualizando e postando aqui para manter os registros e trazer o debate com vocês. Para quem quiser saber mais, tem outros comparativos no blog e com o tempo vou postando aqui também. Tem um comparativo com a Exxom Mobil também.

O estudo para saber se vale a pena ou não investir em EPR Properties pegou os últimos 10 anos e com isso vamos ver se valeu a pena e se, talvez, valerá a pena investir desta maneira pelos próximos 10 anos. A ideia é ver nesse intervalo de 10 anos passados, quantas cotas foram compradas e quanto por mês poderíamos estar recebendo de dividendos hoje e se daria pra viver de renda no exterior.

Para quem quer viver de dividendos no futuro o ideal é reinvestir os dividendos e desta forma os juros compostos trabalham mais ainda pra você e o tempo de acumulação pode ser diminuído. Neste estudo eu reinvesti os dividendos pelos 10 anos.

Parâmetros utilizados para investir em EPR Properties

Para a realização do estudo foi necessário estabelecer alguns parâmetros como seguem:

  • Utilizei o valor de aportes de R$ 3.000,00 mensal;
  • Corrigi os aportes pela inflação anual, ou seja, a cada janeiro teve a correção da inflação no ano anterior e mantive os aportes até dezembro (exemplo, montante em R$3000 mil mensal, a inflação do ano foi 5%, então o montante mensal para o ano vindouro será 3150);
  • Fiz o cálculo da compra de EPR considerando o valor de fechamento mensal mostrado pelo investing.com;
  • Utilizei o dólar de compra do primeiro dia útil de cada mês retirado do site uol.com.br
  • Em todos os meses arredondei o valor para baixo para compensar o custo de manter a conta no exterior e também da remessa do dinheiro para fora e a corretagem, considerei apenas a quantidade exata de cotas, dependendo da sua forma de enviar o dinheiro e qual seu banco, taxa mensal da conta e corretora podem ter ficados bem aproximados;
  • Somei o valor dos dividendos no valor do aporte mensal. Desta maneira peguei aquele aporte em reais, o que comecei com R$ 3.000,00 e fui corrigindo com a inflação e converti pra dólar. O valor em dólar eu somei os dividendos líquidos ganhos no mês anterior.  E assim fui somando durante os 10 anos

Quantidade de cotas compradas:

A tabela abaixo mostra o início em maio de 2008 e término em outubro de 2018 somando assim 10 anos e 5 meses. Vamos entender as colunas:

  • Aporte: valor a ser aportado mês a mês;
  • Inflação: valor a ser acrescido em janeiro do ano seguinte. Não considerei a inflação mensal e sim a anual;
  • Dólar R$: Valor de compra do dólar no primeiro dia útil do mês;
  • Conversão U$: quantidade de dólar do aporte convertido ao dólar da coluna anterior;
  • Cotação U$ EPR: Valor da cotação de acordo com o site investing.com. No gráfico de 10 anos, os candles mostram um único valor por mês e foi o valor que utilizei;
  • Quantidade de cotas: quantidade de cotas compradas no mês;
  • Dividendos: valor dos dividendos recebidos. Notem que até fevereiro de 2013 os dividendos eram pagos trimestralmente e depois passou a ser mensal;
  • Total bruto: Total recebido em dividendos sem descontar os 30% de imposto;
  • Total líquido: Total recebido em dividendos descontando os 30% de imposto;
  • Valor carteira: Valor da carteira multiplicando a quantidade de cotas do mês anterior ( sem considerar compras do mês atual) pelo valor da cota do mês. Exemplo: O valor da carteira de junho de 2008 é igual a 33 cotas (compradas em maio) vezes o valor da cota em junho U$ 49,44. Deste modo sei qual o valor da carteira que estou iniciando o mês;
  • % mensal bruto: É a porcentagem dos dividendos recebidos em relação ao valor da carteira no mês sem descontar os 30% de imposto;
  • % mensal líquido: É a porcentagem dos dividendos recebidos em relação ao valor da carteira já descontado os 30% de imposto.

Veja agora como abrir conta em uma corretora americana para começar a operar no exterior.

EPR Properties

Vejamos a tabela contendo todos os dados desde maio de 2008.

Investir em REIT
EPR
EPR Properties
Investir em EPR Properties

Podemos perceber que houve uma grande variação no valor da cota e quem fica comprando e vendendo fazendo trade ou swing trade, deve ter tido uma variação grande.

Podemos reparar também que o valor de outubro de 2018 está praticamente igual ao de julho de 2016, ou seja, tivemos ai uma oportunidade de aumentar posição comprando mais cotas por preço menor e aumentar os dividendos mensais.

Salário Minimo

Salário Mínimo

Podemos perceber que o salário mínimo saiu de R$ 415,00 para R$ 954,00, ou seja, um aumento de aproximadamente 129%. O aporte de outubro de 2018 foi de R$ 5.359,60, ou seja, 78% maior que o de maio de 2008 que foi o primeiro de R$ 3.000,00.

Teoricamente conseguiríamos corrigir os aportes pela inflação. Sei que é difícil, pois temos outras contas a pagar e o preço dos produtos não acompanha exatamente essa variação. A inflação é o maior vilão dos aportes.

Conclusão

Ao final de quase 10 anos e meio teríamos acumulado mais de 415 mil dólares gerando mais de 1500 dólares por mês apenas com dividendos recebidos mensalmente de EPR Properties. Será que é suficiente para viver sem trabalhar? Não sei, ai teríamos que entrar em outros assuntos relacionados à custo de vida e lugares para viver.

Fato é que no longo prazo, mesmo passando por uma crise, investir em EPR Properties me parece vantajoso e ter disciplina de aportes independente do valor do dólar ou da cotação da ação é fundamental. 

O estudo não visou outros tipos de investimentos. Sabemos que existem outros REIT que pagam mais ou até mesmo stocks que tiveram aumento de mais de 300%nos últimos 10 anos. O Estudo foi somente sobre investir em EPR Properties e se valeria a pena fazer isso pra viver de dividendos.

Bons investimentos!

BPM

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Onde investir no exterior?

Quando se fala em investir, você provavelmente já deve ter se perguntado onde investir? Muitas pessoas não têm noção nenhuma de onde investir e nem sabe quais tipos de investimentos existem e isto faz com que seu dinheiro fique na poupança ou então acaba criando uma prestação pra poder guardar dinheiro.

No Brasil existem diversos tipos de investimentos mas as pessoas não dominam nem 30% deles. Se olharmos o número de CPF cadastrados na Bovespa neste link, veremos que não chega a 800 mil investidores.

Onde investir

Se no Brasil o universo de investidores é pequeno, o que dizer de brasileiros que investem no exterior? Neste link do site do Banco Central você pode acessar o relatório completo mostrando várias métricas dos investimentos no exterior. Na tabela abaixo podemos observar que somos pouco mais do que 40 mil investidores no exterior. Reparem o crescimento nos últimos anos.

Quantidade de investidores no exterior.

Como podemos observar, o número de investidores no exterior está crescendo a cada ano e a tendência é aumentar ainda mais. Fatores como crise política, crise financeira, falta de segurança, filhos estudando no exterior, viagens dentre outros, acabam levando o brasileiro a procurar investir fora.

Mas se os brasileiros não sabem nem investir no Brasil, não conhecem os produtos que as corretoras oferecem, como vai investir no exterior? Essa é a árdua missão que eu e outros camaradas tentamos mostrar e ensinar todos os dias.

5 Tipos de investimentos no exterior

Se no Brasil temos vários tipos de investimentos como ações, CDB, Fundos de investimento imobiliários, Debêntures, Fundos de investimentos, Tesouro Direto, ETF dentre outros, no exterior temos isso e muito mais.

Vamos a uma pequena lista de alguns dos ativos que podemos investir no exterior. Posteriormente farei post com comentários sobre cada um deles e assim você vai aprendendo o que existe e escolhendo qual o melhor tipo para investir.

Ações

É o tipo de investimento mais comum que existe. Não há mistério nenhum para investir em ações tanto no Brasil quanto no exterior. Basicamente é uma empresa que publica trimestralmente seu balanço mostrando as operações, receitas, investimentos, compras, desenvolvimentos, dentre outros dados e você decide se quer ser sócio dela ou não.

Investir em ações é se tornar sócio da empresa e toda vez que ela tiver lucro, irá distribuir parte para os acionistas e aí você ganha os famosos dividendos. Com esses dividendos você pode investir mais ou usar para viver.

Existem milhares de empresas boas para investir e a maioria delas você já conhece. Você conhece a Apple? Acha que o iPhone é um bom aparelho? Ele vende muito? Você conhece o Facebook? Tem muita propaganda por lá? Você acessa diariamente? Será que existem muitos usuários lá? Conhece a Cocal cola? O Google? A IBM? A Disney? A Netflix? A Amazon? Enfim, viu quantas empresas você já conhece e já sabe a avaliação delas?

Veja aqui como abrir sua conta no exterior

REIT – Real Estate Investment Trust 

Investir em REIT é uma das opções mais comuns. Os famosos REIT são bem parecidos com os Fundos de Investimento Imobiliário Brasileiro. São imóveis, escritórios, shopping, hotéis, parques, galpões espalhados não só pelos Estados Unidos 🇺🇸 como pelo mundo todo que todos os meses pagam os alugueis e 90% disso é distribuído entre os acionistas.

Os REIT junto com as ações são as formas mais conhecidas no exterior para retornar uma renda mensal como um salário devido ao fato do pagamento regular dos dividendos.

Bonds

Investir em Bonds é como investir em nosso Tesouro Direto, ou seja, é uma maneira de o Governo pegar um empréstimo com você a uma taxa de juros não tempo. Claro que se você pegar um empréstimo no banco não terá a mesma taxa que o governo te pagará mas para aqueles que têm dinheiro para investir e querem tranquilidade de uma renda fixa, os Bonds são boas opções.

Um pouco diferente do Brasil, no exterior, principalmente nos EUA 🇺🇸, os governos estaduais e municipais também emitem os Bonds. Dentro desta área há uma gama de títulos a escolher. Hoje em dia a taxa de juros nos EUA 🇺🇸 está em torno de 2,8% o que é bastante para a economia americana. 

ETF – Exchange Trade Funds

Os ETF é um grupo diversificado de ativos e alguns fundos de índices tentam replicar índices como o S&P500, Russel2000 dentre outros. Investir em ETF é investir em varias empresas ao mesmo tempo. Pensem em um ETF como um grupo de alguma coisa que alguém resolveu juntar e comercializar.

Existem ETF só de empresas de tecnologia, sendo assim esse ETF terá diversas ações de empresas como Apple, Facebook, Google, IBM, Samsung, Nvidia, Intel, GE dentre outras e assim também podem pagar bons dividendos uma vez que todas essas empresas que o compõe, pagam regularmente.

Existem ETF que replicam índices do mundo todo, empresas asiáticas, empresas hospitalares, empresas financeiras, bancos e muito mais. É um universo imenso de possibilidades em investir em várias empresas ao mesmo tempo no mundo todo.

Veja aqui como enviar dinheiro para sua corretora sem pagar taxas

Perpetual Bonds

Os Perpetual Bonds são como as Debêntures no Brasil. Empresas privadas pegam empréstimos de você e remuneram a uma taxa de juros sem data de vencimento. Eles não são resgatáveis mas em contra partida pagam bons juros constante.

Para se ter uma ideia, empresas brasileiras oferecem Perpetual Bonds nos Estados Unidos pagando bons juros em dólar. Itaú, Banco do Brasil, BRFoods são algumas das empresas.

Conlcusão

Existem muitas outras maneiras de investir no exterior e apresentei somente 5 opções de investimentos. O universo é tão grande que só nessas 5 categorias podemos escrever vários posts sobre eles e é o que farei ao longo do tempo.

Acompanhem os posts para ver o detalhamento de cada tipo de investimentos e se aprofundar um pouco mais. Você conhecerá as características de cada um deles bem como as vantagens e desvantagens.