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Federal Realty – FRT

Olá caros Investidores!

Já falei algumas vezes aqui sobre as Dividend Aristocrats que são as ações que pagam dividendos crescentes e ininterruptos há mais de 25 anos. Não sei se perceberam mas são majoritariamente ações. No meio das Dividend Aristocrats existe apenas dois REIT que compõe a relação. Um deles chama-se Federal Realty.

Federal Realty, não é só o único REIT que faz parte das dividends aristocrats, ele também faz parte das dividend kings, pois distribui dividendos crescentes e ininterruptos há 51 anos. Isto é um feito e tanto para os REIT, uma vez que eles sempre distribuem no mínimo 90% do que recebem tendo pouca margem para erros. O fato de acontecer vacância ao longo do tempo acaba impedindo que os dividendos sejam crescentes há tanto tempo.

Estratégia do Federal Realty – FRT

É um REIT focado em aquisição, gerenciamento e redesenvolvimento de propriedades de alta qualidade em lugares estratégicos com alta demografia. No início era só REIT de shoppings mas depois abriu os horizontes para demais propriedades como apartamentos.

Federal Realty FRT REIT

A diversificação do Federal Realty é muito boa. Nenhum representante possui mais de 9% do portfólio. Nenhum inquilino possui mais do que 2,7% de posição no REIT. No total são quase 3 mil inquilinos em 105 propriedades. Os 25 mais conhecido são nomes como TJx, GAP, CVS e Home Depot.

Seu dividend yield fica em torno de 3% e seu crescimento nesses 51 anos de pagamento de dividendos ininterruptos foi de 7%. Isto é um feito e tanto para um REIT pelas características que já comentei acima. Se até agora conseguiram manter essa estratégia e essa boa gestão, você acha que mudará algo nos próximos anos?

Realty Income (O)

Eu atualizei o post após um alerta do amigo Aposenteaos40.org que me lembrou que o REIT (O), Realty Income, entrou para a lista das Dividend Aristocrats. Se você ainda não viu como se compõe este REIT, assista ao vídeo abaixo. Agora temos dois REIT que pagam dividendos crescentes e ininterruptos por mais de 25 anos.

Conclusão

Para quem gosta de dividendos regulares e segurança, Federal Realty é uma boa opção. Se você gosta de segurança e quer um Yield alto, veja tudo sobre a AT&T. Ela também faz parte das dividend aristocrats e paga altos dividendos.

Acompanhe mais sobre Federal Realty no vídeo abaixo.

Bons investimentos a todos!

BPM

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AT&T não é só uma empresa de celular

Olá caros Investidores!

Se você acha que a AT&T é apenas mais uma empresa de telefonia celular, sinto em dizer que você está muito enganado. A AT&T é uma mega empresa de comunicação e entretenimento. Além da telefonia celular ela atua em segmentos de propaganda e entretenimento tendo uma atuação maior do que você pode imaginar.

AT&T

A AT&T é uma gigante no ramo das comunicações e entretenimentos como como comentei acima. Ela consiste em uma companhia de mídia moderna cuja missão é inspirar o progresso humano através de comunicação e entretenimento. É uma das maiores pagadoras de dividendos que constam na lista das dividend aristocrats pagando dividendos crescentes e ininterruptos há 35 anos!

Se você ainda não viu a lista das Dividend Aristocrats, clique aqui!

A AT&T divide-se em 4 segmentos:

AT&T communications – Que trata de  toda parte de comunicações e internet. 

Warner Media – Antiga Time Warner que foi comprada pela AT&T em 2018, consiste em Warner media entertainment, Warner media news & sports e Warner Bros. A Warner Media já ganhou diversos Emmy Awards dentre outros prêmio na categoria sendo um segmento bilionário.

AT&T Latin America Atuando no México, América do Sul e Caribe, levando serviço de celular e TV paga 

Xandr  que é um segmento no ramo de marketing trazendo soluções e valor à seus clientes em sua área de atuação tanto em comunicações quanto na parte de media.

HBO e Warner Bros.

Se você não sabia, agora está sabendo que a HBO e a Warner Bros fazem parte da Warner Midia da AT&T. A Warner Bros, conhecida de todos, é líder em entretenimento global e é a maior produtora mundial de programação de filmes e televisão. Sua vasta biblioteca inclui mais de 100.000 horas de programação e é o lar de algumas das mais amadas franquias de entretenimento, incluindo DC Entertainment, Harry Potter e O Senhor dos Anéis. Também produz e distribui videogames.

AT&T e HBO

A HBO também não fica atrás. A HBO é o lar de aclamadas séries tendo como a mais famosa hoje em dia o GOT – Game of Thrones. Se você assiste Game of Thrones, fique sabendo que está ajudando na receita da AT&T. GOT é sem dúvida a série mais cara da atualidade. O último episódio custou algo em torno de 15 milhões de dólares. É a série queridinha do momento e tem uma super produção. São 8 temporadas sendo que a primeira foi ao ar em 2011.

Conclusão


Este é apenas um resumo do que compõe o portfólio da AT&T. Muitas pessoas acham que trata-se apenas de uma empresa de telefonia celular mas ela atua em outros ramos muito lucrativos. Ainda é uma pagadora de dividendos ininterruptos e crescentes por mais de 35 anos. O DY dela tá em torno de 6,5% a.a. Se quiser ver o que mais ela tem e maiores detalhes assista ao vídeo abaixo.

Bons investimentos!

BPM

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Como analisar um REIT

Tenho ouvido bastante a dúvida de como analisar um REIT. Os REIT têm caído no gosto de quem quer investir no exterior e ter uma renda passiva mensalmente. Eles possuem uma similaridade muito grande com nossos fundos de investimento imobiliário e por isto este aumento na procura tem acontecido. Neste post vamos ver alguns tópicos de como analisar um REIT. O assunto não será esgotado e falarei de mais tópicos no futuro.

REIT significa Real Estate Investment Trust que traduzindo bem simplesmente, significa investimentos em imóveis. Saibam que existem REIT em diversos países e vocês podem negociar em vários deles usando uma corretora local ou a Interactive Brokers que permite operar em diversos mercados.

Nos Estados Unidos existem atualmente cerca de 225 REIT divididos em diversa categorias que veremos mais a frente. Só o mercado de REIT nos EUA é muito maior do que nossa Bovespa inteira. Existem REIT que pagam de 2 a 8% ao ano, ou seja, para quem quer renda mensal, é uma  ótima opção. Por isso a importância em analisar um REIT de maneira eficiente.

A grande diferença entre os REIT dos EUA e os FII no Brasil é que lá nos States eles podem se alavancar e no país tupiniquim não. Alguns REIT são bem alavancados e com isso o risco aumenta mas em compensação o rendimento tende a ser maior mensalmente.

Veja aqui como abrir sua conta em uma corretora americana sem sair de casa

Tipos de REIT

Os REIT primeiramente são divididos em Equity e Mortgage. Basicamente Equity REIT são aqueles que compram e operam imóveis. Já os Mortgage REIT são aqueles que emprestam dinheiro para os donos de imóveis e operadores ou compram suas dívidas. A grosso modo seria como os nossos FII de papel.

Como citei existem diversos tipos de REIT nos Estados Unidos, eis alguns deles: escritórios, lojas, shopping, torre de celular, saúde, apartamentos, depósitos, hotéis, casas de família e outros. Ah, existem os de presídios também.

Na hora de analisar um REIT, assim como outros tipos de investimentos, devemos considerar alguns pontos que chamam mais a atenção. Nem todos os REIT tem o mesmo desempenho então devemos fazer uma análise mínima que seja para tentar encontrar uma opção que possa trazer um ganho maior no médio ou longo prazo.

Um bom time de gestão

Não diferente dos FII ou das ações, um bom time de gestores é importantíssimo para o ativo. Recentemente no Brasil vimos a Magazine Luiza dar um salto gigantesco no mercado e isto deveu-se CEO e seu time. De igual maneira temos alguns FII que se destacaram também. Não raro vemos um ativo indo mal e quando troca o time da gestão, em pouco tempo já temos bons resultados.

Nos Estados Unidos a General Electric (GE) vem sofrendo há alguns anos. Teve troca de CEO mas mesmo assim o mercado não animou muito. Em se tratando de REIT, o Owner & Minors também não vinha muito bem das pernas e cortou dividendos para tentar resolver suas dívidas. Resultado foi uma grande evasão do ativo que fez o preço despencar de uma hora para outra.

Quando investimos nosso dinheiro em algum ativo queremos que ele esteja em boas mãos. Antes de investirem em um ativo, façam uma busca no google para ver o time de gestão. Feito isso, façam uma busca para conhecerem os gestores, conhecerem seus feitos anteriores. Muitas das vezes um bom CEO para uma área não é bom para outra.

Taxa de ocupação

Um REIT que mantém uma alta taxa de ocupação por vários anos superando até crises e recessões demonstra uma boa gestão. Isto significa que o time está trabalhando arduamente para manter uma alta ocupação e não está dormindo no ponto. Não é porque em determinado momento a ocupação está alta que os gestores não estão trabalhando em novas oportunidades.

Uma alta taxa de ocupação faz com que a receita seja mais consistente e com isso o pagamento dos dividendos mais garantidos. Grandes variações na taxa de ocupação deixam o REIT instável e ninguém quer ter a incerteza se vai receber no próximo mês ou não. Alguns REIT operam mais ativamente efetuando compras e vendas de imóveis constantemente. Analisem bem o histórico dessa gestão.

Price to book abaixo de um

Ao analisar um REIT um dos parâmetros interessante é o Price-to-book Ratio abaixo de um. O Price-to-book compara o preço do ativo de acordo com o valor patrimonial então se estiver abaixo de um, provavelmente está abaixo do que vale. Por aqui é conhecido como P/VPA (preço sobre valor patrimonial). Mas cuidado, este indicador sozinho não deve ser determinante para a compra de um ativo.

De igual maneira, um ativo que tem o Price-to-book Ratio em 3, significa que está valendo duas vezes mais do que realmente vale. Tudo vai depender do que o ativo tem a oferecer.

Localização

Talvez umas das coisas mais importante ao analisar um REIT é saber a localização dos ativos. Alguns REIT não necessariamente precisa estar bem localizado como é o caso de antenas de celular ou presídios. Nestes casos o que importa é a eficiência do REIT. Mas se formos considerar lojas, escritórios, shoppings, hotéis e outros, devemos considerar a localização.

Nos Estados Unidos, Detroit virou uma cidade fantasma. Por lá casas foram abandonadas, empresas fecharam e o mercado imobiliário não vale quase nada. Há uma corrente que ainda luta pelo lugar mas ninguém quer investir lá.

Por outro lado, Nova Iorque tem um dos metros quadrado mais caro do mundo. Para quem conhece a cidade “that never sleeps”, sabe a dificuldade de encontrar um hotel razoável a preço bom. Geralmente os hotéis mais baratos são horríveis e os dignos são bem caros. Um amigo morava lá de aluguel em Long Island em um bom apartamento de 3 quartos mas pagava U$ 6.700 ao mês. Converta isto para reais e teremos algo em torno de R$ 25.000,00 ao mês.

A maioria dos REIT apresentam em seus sites a posição de cada propriedade. Analise o número de habitantes, as rodovias, as cidades em volta, o potencial de crescimento dentre outros aspectos. Se você tiver oportunidade, visite alguma cidade onde há várias propriedades e veja “in loco” as perspectivas.

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Inquilinos e vencimento dos contratos

Os inquilinos também fazem parte de uma análise mais apurada nos REIT. Quem não gostaria de ter a Apple, a Amazon, o Facebook como inquilinos? Bons inquilinos são importante para a consistência dos pagamentos. Você tem um apartamento alugado, prefere que seja um inquilino com dificuldades financeiras ou um inquilino que tem dinheiro em caixa e pode pagar o aluguel sem afetar o bolso?

Juntamente com um bom inquilino vem a verificação dos contratos de alugueis. De nada adianta ter um bom inquilino que vai abandonar a propriedade daqui a um ano. Entrar em um ativo em que os melhores inquilinos vão sair pode causar estresse devido ao trabalho para conseguir novos inquilinos. Ao analisar um REIT, procure aqueles com contratos longos.

Endividamento

Falei no início do post que a grande diferença entre os REIT e os FII é que esse pode ser alavancado e este não. Olhar o endividamento do REIT é extremamente importante para saber o quão comprometido sua receita está em relação às propriedades.

Um baixo endividamento é importante principalmente na hora de expandir os horizontes com novas oportunidades. Se um REIT já está altamente endividado, fica muito mais difícil conseguir empréstimos para expandir seu portifólio. 

Conclusão

REIT são excelente para renda passiva e alguns são muito resilientes com ótima administração e gestão superando dificuldades na economia. No entanto, alguns pontos merecem atenção especial na hora de analisar um REIT como os apresentados.

Estes tópicos acima não esgotam o assunto mas considero que seja mais de 50% na análise de um REIT. O processo decisório de aquisição de um REIT leva em conta também o risco retorno. Sabendo analisar pelo menos esses tópico vocês já têm condições de montarem uma boa estratégia de investimentos.

Farei outros posts comentando mais características dos REIT. Se você ainda não conhece o canal do YouTube, clique neste link e veja  os vídeos onde mostro a composição de alguns REIT.

Por fim, deixe nos comentários sua opinião sobre o assunto. Fique a vontade para colaborar com sua experiência no que tange à analises dos REIT e processo decisório de investimentos. 

Bons investimentos a todos!

BPM


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Você sabe o que é Dividend Aristocrats?

Você já ouviu falar em Dividend Aristocrats? Sabe o por quê de escolher boas empresas pagadoras de dividendos? Vamos ver um pouco sobre essa política de dividendos nos Estados Unidos 🇺🇸 e a classificação das empresas quanto aos dividendos.

Dividend Aristocrats

É a definição das empresas que compões o S&P500 e  que pagam dividendos crescentes há mais de 25 anos consecutivos. Ou seja, uma empresa precisa aumentar seus dividendos por pelo menos 25 anos para ser considerada uma Dividend Aristocrats.

Para que uma empresa torne-se uma Dividend Aristocrats, ela tem que passar por crises, furacões, tormentas, mudanças de governos, guerras e mais um monte de coisa que pode influenciar em uma economia, sem abalar sua distribuição de dividendos.

É necessário uma excelente gestão para manter o caixa da empresa em condições de atender por um tempo essa exigência. Por isso as vezes vemos o caixa aumentando, os lucros também mas os dividendos não acompanham. Atualmente diversas empresas cresceram bastante mas os dividendos cresceram em uma média muito menor.

A Estratégia dos Dividendos

Nos Estados Unidos há uma estratégia de investir em empresas para receber dividendos, sendo assim pouquíssimas ações não pagam dividendos trimestrais como o caso da Berkshire Hathaway de Warren Buffet. Não distribuir dividendos nos EUA é praticamente a morte de uma ação.

Pior que não distribuir dividendos talvez seja reduzir os mesmos. Os investidores americanos não gostam de ver seus dividendos trimestrais serem reduzidos e isso faz com que a cotação das empresas despenquem. Um grande exemplo de má gestão que está levando a empresa a diminuir dividendos e já reduziu mais de 60% o preço na cotação nos últimos anos é a General Electric (GE).

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Grainger – GWW

Vamos ver um exemplo de uma empresa que faz parte do Dividend Aristocrats há mais de 46 anos. Essa á a Grainger – GWW. para verem um pouco mais sobre ela, clique aqui, aqui e aqui.

Dividendos crescentes, dividend aristocrats

A GWW vem aumentando seus dividendos constantemente mesmo tendo sofrido duras baixas na cotação de suas ações ao longo do tempo. A última baixa foi em 2017 onde chegou a valer o mesmo que outubro de 2011. Percebam que em 2011 ela pagava $0,66 por trimestre e em 2017 pagava $1,28, ou seja, mais que o dobro.

O gráfico abaixo mostra a evolução de GWW ao longo de 10 anos. Reparem que a crise de 2008 não entrou no gráfico mas tivemos uma grande baixa em 2017. A recuperação após 2017 até os dias de hoje está além do normal.

GWW Grainger Dividend Aristocrats

No gráfico podemos ver 5 pontos mais distintos durante esses 10 anos em que a cotação da empresa sofreu mas os dividendos não.

Lista das empresas Dividend Aristocrats

A lista das ações Dividend Aristocrats você pode encontrar facilmente na internet, basta ir ao Google e digitar mas deixo aqui o site do SureDividend.com que é um dos maiores no assunto e traz um excelente resumo. 

Como eles estão constantemente atualizando os índices, dividendos pagos e muitos outros dados das empresas boas pagadoras de dividendos, deixo aqui o link para a lista das empresas nesta categoria. Lá é possível baixar a planilha com todas as empresas e filtrar por premissas que você escolher.

Atenção, nem sempre uma empresa que está na categoria Dividend Aristocrats é uma excelente empresa para se comprar sempre. Devemos analisar o momento de entrar no papel e o próprio exemplo é da GWW. Será que ainda vale a entrada nela após todas essas altas?

Dividend King

Se você gostou de ver empresas que pagam dividendos crescentes há mais de 25 anos, o que dizer então de empresas que pagam dividendos há mais de 50 anos? Pois fique sabendo que existe e são chamadas de Dividend King.

Se em 25 anos tivemos crises, guerras, tornados, risco políticos e muita coisa que podia influenciar na economia, o que dizer de 50 anos? Essas empresas são muito resilientes e para manterem este status, precisam ser muito boas em tudo.

Quer saber quais empresas pagam dividendos há mais de 50 anos? Já ouviu falar em 3M (MMM)? Em Procter & Gamble (PG)? Em Johnson & Johnson (JNJ)? Colgate- Palmolive (CL)? E uma tal de Coca Cola (KO)? Então, estas são algumas das empresas que pagam dividendos ininterruptos e crescentes há meio século.

Dividend Kings, os reis dos dividendos
Gráfico retirado do site www.simplysafedividends.com

Claro que a lista vai diminuindo e agora são menos de 30 empresas que conseguem ter essa marca em sua administração. A lista completa também pode ser vista no mesmo site clicando neste link.

Dividendos por mais de 100 anos

Além de empresas que pagam dividendos ininterruptos e crescentes por mais de 25 e 50 anos, existem ainda empresas que pagam há mais de 100 anos! Black & Decker (SWK) e Exxon Mobil (XOM) são duas empresas desta categoria.

Dividendos constantes e crescentes por mais de 100 anos garante renda para três gerações de uma família. Imagina você que se avô tivesse comprado ações lá em 1920?! Até hoje estaria recebendo dividendos tendo repassado de geração a geração.

Claro que a ideia é aproveitar a vida e os rendimentos, então ele teria gastado grande parte mas mesmo assim ainda é possível deixar um bom patrimônio de herança para aqueles que assim desejarem. Dentro dessa linha de raciocínio, quanto antes você começar a comprar boas empresas pagadoras de dividendos, melhor pra você no futuro.

Conclusão

Investir em boas empresas pagadoras de dividendos é uma estratégia adotada pela maioria dos investidores americanos e que tem crescido bastante no Brasil.

Empresas resilientes às oscilações na economia, nos desastres, nas guerras e na política conseguem realizar uma boa administração e elevar o pagamento de dividendos ao longo dos anos.

Estudar essas empresas e investir seu capital ao longo do tempo garante renda passiva no futuro levando você à uma aposentadoria mais tranquila e segura. Para quem não gostas das emoções de outros tipos de investimentos, as empresas Dividend Aristocrats são uma excelente alternativa.

Bons investimentos a todos!

BPM